Predial en San Miguel de Allende 2026 : cuánto se paga, cómo se calcula y qué pasa si no se paga

Una casa urbana con valor fiscal de 5 millones de pesos paga en San Miguel de Allende 16,570 pesos de predial al año, o 14,084.50 si liquida la anualidad en enero. La tarifa está en el artículo 4 de la Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende para 2026 y se aplica sobre el valor fiscal que tiene registrado el catastro, no sobre lo que usted pagó. Esa distinción es la que casi nadie explica, y la cifra que la resolvería, la relación entre valor fiscal y valor de mercado en San Miguel, no se publica.

Esta página separa lo que la ley fija al centavo de lo que nadie publica, y le dice qué pedir en cada caso.

¿Cuánto se paga de predial en San Miguel de Allende?

La tarifa para inmuebles urbanos con edificaciones es progresiva y marginal, como la de su ISR:

La ley lo explica por bimestre: «Al valor fiscal del inmueble se le resta el límite inferior que le corresponda, el excedente del valor fiscal se multiplica por la tasa marginal, a la cantidad que resulte se le suma la cuota fija y el resultado se divide entre 6». El impuesto anual es ese bimestre por seis. Si la cuenta da menos de 349.48 pesos al año, se paga esa cuota mínima (artículo 49).

Aplicada a valores fiscales representativos:

Son cálculos nuestros sobre la tarifa, no cifras que publique el municipio. La tasa efectiva sube con el valor y se acerca a 0.354 por ciento, la tasa marginal más alta, sin llegar nunca a ella. En dólares, al FIX del Banco de México del 24 de septiembre de 2026, de 17.6425 pesos, el pago de enero sobre un valor fiscal de 5 millones son unos 800 dólares.

Como contraste, un editor secundario reporta que los propietarios de San Miguel pagan típicamente entre 5,000 y 25,000 pesos al año, con un rango completo de 2,000 a más de 40,000. Es consistente con la aritmética de la ley. No es una medición.

Dos datos de escala. La prensa regional reporta que 2026 es el cuarto año consecutivo sin aumento en las tasas, con una meta municipal de más de 200 millones de pesos. La ley de ingresos lo confirma: pronostica 210,859,321.49 pesos de predial para 2026, contra 324,352,284.67 de ISAI. San Miguel espera recaudar más por las compraventas que por la tenencia de todos sus inmuebles. Y que las tasas no suban no significa que el recibo no suba: un nuevo avalúo catastral lo aumenta sin tocar la tarifa.

¿El predial se calcula sobre lo que pagué por la casa?

No. El artículo 24 de la Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, vigente desde el 9 de julio de 2026, establece que la base es el valor fiscal, determinado «mediante el valor manifestado por los contribuyentes de sus bienes inmuebles, aplicando los valores unitarios de suelo y construcciones que anualmente establezca la ley de ingresos», o por avalúo de peritos autorizados por la Tesorería. Los ayuntamientos fijan además los valores de calle, que no pueden rebasar los máximos de la ley de ingresos.

Esos valores unitarios están en el artículo 5 de la ley de ingresos de San Miguel. Algunos renglones:

Para ponerlo en perspectiva: un agregador de portales reporta precios de oferta de 45,000 a 90,000 pesos por metro cuadrado construido en el Centro Histórico. No son magnitudes comparables en sentido estricto, porque unas son valores fiscales de suelo o de construcción y las otras precios de oferta de una casa completa, pero ayudan a entender por qué el predial, medido contra lo que usted pagó, resulta menor que la tasa nominal.

Lo que la ley no dice es en qué zona queda cada calle ni cómo se combinan terreno, construcción y deméritos en el valor fiscal de un predio concreto. No localizamos el plano de valores de calle de San Miguel. Y la relación entre valor fiscal y valor de mercado, el dato que convertiría estas tasas en un porcentaje de su precio de compra, no la publica nadie. No la vamos a estimar. Quien le diga que el predial en San Miguel es «tal porcentaje del valor de la casa» está tomando la tasa como si la base fuera el precio, o se inventó una proporción.

Hay una forma práctica de obtener un número real: pida al vendedor el último recibo de predial. Trae el valor fiscal de ese inmueble. Divídalo entre el precio que le piden y tendrá la proporción de la casa que va a comprar, que es la única que le importa. Hágalo antes de ofertar.

¿Cambia el valor fiscal cuando usted compra?

Puede cambiar. El artículo 29 de la Ley Hacendaria Municipal permite modificar el valor fiscal por manifestación del contribuyente cuando cambia el nombre del contribuyente o las características del inmueble, o por avalúo de la autoridad, con vigencia de dos años. El artículo 27 le obliga a avisar a la Tesorería, dentro de los quince días siguientes, de cualquier modificación que altere el valor fiscal, como una ampliación o una construcción nueva. Si usted paga la anualidad y después la autoridad revalúa, no le pueden cobrar la diferencia de ese año.

Lo que no pudimos establecer es qué hace en la práctica el catastro de San Miguel cuando se inscribe una compraventa: si actualiza el valor fiscal al valor de operación o al del avalúo que sirvió para el ISAI. Si lo hace, el predial que pagaba el vendedor no es el que pagará usted. Pregúntelo en Catastro con la cuenta predial en la mano, antes de firmar.

¿Hasta cuándo hay descuento de predial en San Miguel de Allende?

El artículo 49 de la ley de ingresos de 2026 lo dice completo: «Los contribuyentes del impuesto predial que cubran anticipadamente el impuesto por anualidad dentro del mes de enero tendrán un descuento del 15% de su importe y de un 10% en el mes de febrero ambos del año 2026, excepto los que tributen bajo la cuota mínima».

Esa es toda la lista. La prensa regional ha reportado un 5 por ciento adicional en marzo y un 25 por ciento para adultos mayores y pensionados. Ninguno de los dos está en la ley. San Miguel sí da 50 por ciento de descuento a pensionados, jubilados, personas con discapacidad y personas adultas mayores, pero el artículo 57 lo pone en el agua, no en el predial: solo en la casa que habita el beneficiario, solo sobre el costo variable del agua, alcantarillado y tratamiento de uso doméstico, y en servicio medido solo hasta 20 metros cúbicos al mes. Trate los descuentos de predial de marzo y para adultos mayores como inexistentes mientras el municipio no publique un acuerdo aparte.

En cuanto al calendario, el artículo 26 de la Ley Hacendaria Municipal permite pagar «por anualidad en una sola exhibición durante el primer bimestre del año, o bien por bimestre dentro del primer mes que corresponda», salvo la cuota mínima, que se paga completa en el primer bimestre.

¿Qué pasa si no pago el predial?

Aquí la ley es más dura de lo que suele contarse.

Sobre un predial de 16,570 pesos, 3 por ciento mensual son unos 497 pesos por cada mes de atraso. Pero la línea que más importa a quien compra es la acción real: el adeudo sigue al inmueble, no a la persona que lo dejó de pagar. Por eso el notario pide constancia de no adeudo antes de escriturar, y por eso conviene que usted la pida antes de firmar el contrato de promesa, junto con la de agua, y que el contrato diga que el vendedor liquida todo adeudo previo. La ley de ingresos de 2026 fija las dos cuotas: 217.64 pesos la constancia de no adeudo fiscal de la Tesorería (artículo 31 fracción II) y 45.13 pesos la constancia de no adeudo del SAPASMA (artículo 33 fracción IX). En la página sobre costos de escrituración está el resto de lo que le pedirá el notario.

Terrenos y lotes grandes: la tasa que sorprende

El suelo sin construcción paga casi el doble que un inmueble construido, con una tasa que sube según la superficie del lote:

La ley aplica esta misma tabla a cualquier predio con menos de 5 por ciento de su superficie construida, así que un terreno grande con una casita puede tributar como baldío. Los inmuebles suburbanos con construcción pagan 0.207 por ciento fijo y los rústicos con aptitud agrícola, ganadera, pesquera o forestal, 0.18 por ciento.

Un aviso para quien compra terreno. La nueva Ley Hacendaria Municipal, en su artículo 25, describe para los predios sin construcción un cálculo por fracciones de superficie, cada una a su tasa, que no coincide con la fórmula de la ley de ingresos de 2026, donde el valor fiscal completo se multiplica por la tasa del tramo que corresponde a la superficie. El predial de 2026 se causó con la ley de ingresos; cómo se conciliarán las dos fórmulas en 2027 no lo sabemos. Tampoco pudimos establecer con qué frecuencia la tasa de baldío alcanza en la práctica a los lotes grandes. Si va a comprar terreno, haga la pregunta por escrito a la Tesorería antes de comprometerse.

En condominio, el artículo 35 de la Ley Hacendaria Municipal empadrona por separado cada unidad privativa y expide recibos individuales, así que su departamento tendrá su propia cuenta predial.

El resto del costo anual

Frente a la costa, San Miguel tiene una ventaja clara: no hay fideicomiso. El municipio está fuera de la zona restringida del artículo 2 fracción VI de la Ley de Inversión Extranjera, así que nadie paga comisión anual de fiduciario. Para usted, como mexicano, eso es lo normal en cualquier ciudad del interior; para un comprador extranjero es la diferencia más grande con la costa. Nuestra página sobre la compra sin fideicomiso, en inglés, explica por qué.

Del resto del costo anual se publica poco:

Las cuotas de condominio o de fraccionamiento son privadas de cada desarrollo. Pida por escrito, antes de firmar, la cuota vigente, qué cubre, el saldo del fondo de reserva, cualquier cuota extraordinaria de los últimos tres años, la escritura constitutiva y el reglamento interno. Esos dos documentos también deciden si puede rentar por noche.

En servicios solo hay cifras colaborativas: Numbeo pone los servicios básicos de un departamento de 85 metros cuadrados en 757.11 pesos al mes y el internet de 60 Mbps o más en 736.00, con una base de 21 contribuyentes que se autoseleccionan. Tómelo como orden de magnitud. Con el agua conviene más cuidado: el acuífero bajo San Miguel está en descenso documentado, con concentraciones de arsénico y flúor que suben conforme baja el nivel, y en una casa con pozo propio la calidad del agua es un punto de revisión con costo real. Lo explicamos en nuestra página sobre el riesgo del agua, en inglés.

Si va a rentar, el costo anual cambia de escala: el permiso municipal de hospedaje cuesta 45,000 pesos por ejercicio fiscal, el impuesto estatal sobre hospedaje es 4 por ciento de la contraprestación y, al amueblar la casa, el arrendamiento pierde la exención de IVA: el artículo 20 fracción II de la Ley del IVA excluye los inmuebles que se proporcionan amueblados o se destinan a hospedaje.

Compárelo con el predial que ya paga

Lo que no haremos es publicar la tasa efectiva de predial de la Ciudad de México, de Monterrey, de Guadalajara o de Querétaro, porque no la hemos verificado y no publicamos cifras sin fuente. La comparación la puede hacer usted en cinco minutos con un documento que ya tiene: tome su último recibo de predial, divida el impuesto entre el valor catastral que aparece en él y tendrá su tasa efectiva. Póngala junto a la banda de 0.234 a 0.354 por ciento de San Miguel, y recuerde que ambas se aplican a valores catastrales que están por debajo del mercado en proporciones que nadie publica.

Si está considerando San Miguel frente a otras opciones, el resto de lo que cuesta comprar y sostener una casa aquí, en pesos, está en la guía del comprador mexicano.

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Esto es investigación publicada, no asesoría legal ni fiscal. Las tasas, descuentos y cuotas del predial se fijan cada año en la ley de ingresos; las cifras de esta página son las de la tarifa 2026 publicada el 30 de diciembre de 2025. Las prácticas del catastro y de la Tesorería pueden variar, y su notario es la autoridad legal sobre su operación. Invest In San Miguel no es una inmobiliaria, no cobra comisiones y no tiene interés financiero en que usted compre o no.