Permiso para Airbnb en San Miguel de Allende : 45,000 pesos al año y lo que viene encima

San Miguel de Allende cobra 45,000 pesos al año por el derecho a rentar una propiedad a huéspedes. No es un rumor ni un cálculo de agente. Está en la fracción XIV del artículo 24 de la Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende para 2026, publicada en el Periódico Oficial el 30 de diciembre de 2025, y la cifra no ha cambiado desde 2023. Encima de ese permiso municipal van un impuesto estatal de 4 por ciento sobre cada estancia y las retenciones federales de ISR e IVA que hacen las plataformas.

Buena parte de lo que circula sobre las reglas de Airbnb en San Miguel no da la cifra: tableros de datos de renta corta, alguno de los cuales clasifica a San Miguel como mercado de regulación baja, y respuestas de inmobiliarias, algunas con la cuota de 10,000 pesos que ya no existe. La razón no es un misterio: 45,000 pesos al año cambian la cuenta de cualquier casa que se vende como inversión para rentar, y muchas de las páginas que responden la pregunta cobran cuando esa casa se vende.

Esta página expone la ley en los tres niveles de gobierno y luego dice, sin adornos, cuánto de eso se cumple, cuánto está documentado y cuánto no sabe nadie.

¿Cuánto cuesta el permiso de uso de suelo para hospedaje?

La fracción XIV dice, textualmente:

Por permiso de uso de suelo específico, que otorgará la unidad administrativa municipal en materia de desarrollo urbano competente, cuando los inmuebles se destinen a la prestación de servicios de hospedaje o alojamiento temporal, la cuota correspondiente al importe será por ejercicio fiscal de $45,000.00.

Tres palabras cargan casi todo el peso. Específico indica un permiso ligado a un uso definido, no una clasificación general de zonificación. Hospedaje o alojamiento temporal es un uso, no una plataforma: da igual si la reservación llega por Airbnb, por Vrbo, por una agencia o por la página del propio dueño. Y por ejercicio fiscal lo vuelve recurrente. No es una licencia que se compra una vez.

Un cobro distinto está una fracción arriba. La fracción XIII se titula «Por aviso de terminación de obra y autorización de uso y ocupación», y su inciso d) fija ese cobro para «inmuebles que se destinen a la prestación de servicios de hospedaje en establecimientos hoteleros, hostales o moteles; edificios, fincas, ranchos, departamentos y casas, total o parcialmente».

Corregido el 5 de octubre de 2026: las versiones anteriores de esta página describían los 11,248.64 pesos del artículo 24 fracción XIII inciso d) como una autorización única del cambio de uso de suelo a hospedaje, y sumaban un primer año de 56,248.64 pesos. La fracción XIII dice «Por aviso de terminación de obra y autorización de uso y ocupación», y la fracción XII dice «Por autorización de cambio de uso de suelo aprobado, se pagarán las mismas cuotas señaladas en las fracciones VI, VIII y X de este artículo». La ley no dice que quien convierte una casa ya construida deba el cobro de la fracción XIII, y no lo hemos confirmado; la suma del primer año se retira. Las cifras de AirROI de esta página pasaron además a la ventana de agosto de 2025 a julio de 2026, porque las de la ventana a junio ya no están en la página del editor. Fuente: Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, artículo 24, leída el 5 de octubre de 2026.

La prensa suele confundir los dos cobros. Y una corrección: una nota del 19 de julio de 2026 describió la cuota municipal como de 40,000 pesos. La ley publicada dice 45,000. Cuando un periódico y una ley de ingresos no coinciden sobre lo que dice la ley de ingresos, manda la ley.

La historia de la cuota

El aumento de 2023 lo propuso el entonces alcalde Mauricio Trejo con dos argumentos: igualar las condiciones de competencia con los hoteles y permitir inspecciones de Protección Civil. No ha vuelto a subir. La idea de un municipio que aprieta cada año a la renta corta no es lo que muestra la ley: la tuerca se apretó una vez, fuerte, hace cuatro años, y no se ha movido. Lo que sí ha cambiado es la intensidad del cobro, que es otra variable. Y como la ley de ingresos se aprueba cada año, la cuota de 2027 no se conoce todavía; quien calcule una inversión a diez años debe tratar los 45,000 pesos como la cifra de hoy, no como una cifra fija.

¿Qué trámite hay que hacer?

Aquí la respuesta honesta no deja bien a nadie. La ley municipal fija el precio y nombra la oficina, pero no describe un procedimiento. No localizamos un formato municipal publicado, una lista de requisitos, un protocolo de inspección ni un plazo de respuesta para el permiso de uso de suelo de hospedaje. El argumento de 2023 sugiere una revisión de Protección Civil, pero ningún procedimiento publicado establece si ocurre, cuándo ni qué pasa si no se aprueba. Los plazos que circulan en internet no tienen fuente.

Lo que sí está documentado es el nivel estatal, y está bien documentado porque vive en dos leyes que cualquiera puede leer:

El registro estatal no cuesta nada, y vale la pena decirlo, porque el registro gratuito del estado y el permiso municipal de 45,000 pesos se mencionan todo el tiempo como si fueran lo mismo. Son dos obligaciones ante dos gobiernos distintos, y cumplir una no cumple la otra.

Impuesto sobre hospedaje en Guanajuato: 4 por ciento, y quién lo paga de verdad

El artículo 52 de la Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato grava el hospedaje en «departamentos y casas, total o parcialmente», y el artículo 55 fija «la tasa del 4 por ciento» sobre la base gravable. Esa base es el pago total por el hospedaje, sin alimentos, otros servicios relacionados ni IVA (artículo 54). La tasa la fijó una reforma del 24 de diciembre de 2020 y sobrevivió sin cambio la reforma de noviembre de 2025; la versión que circula en algunos resúmenes de buscadores, de que ahora la fija cada año la ley de ingresos del estado, es falsa.

Frente a otros estados, Guanajuato queda a media tabla:

Guanajuato cobra el mismo 4 por ciento a hoteles y a plataformas, a diferencia de Quintana Roo, que cobra más a las plataformas.

Ahora la cláusula que decide quién paga. Desde la reforma publicada el 30 de diciembre de 2022, cuando el hospedaje se cobra a través de plataformas tecnológicas, estas «tendrán la calidad de retenedoras de este impuesto» y deben determinar, retener y enterar el impuesto cada mes (artículos 53 y 57). Pero el mismo artículo 57 libera al anfitrión de calcular y enterar el impuesto solo sobre lo cobrado por la plataforma y solo «cuando éstos realicen el entero correspondiente». La liberación depende de que la plataforma pague, no de que la ley la nombre retenedora.

Esa condición no es teórica. Una guía fiscal de junio de 2026 incluye a Guanajuato entre los estados donde Airbnb no se encarga de retener y enterar el impuesto, y deja esa tarea al anfitrión. En julio de 2026, el subsecretario de Finanzas e Inversión del estado afirmó públicamente que las plataformas llevan tres años y medio sin cumplir, que Airbnb no deja revisar sus cálculos, que no tiene domicilio fiscal registrado en Guanajuato y que se niega a entregar los datos de los anfitriones. Esos datos son exactamente los que exige el artículo 58 Bis: nombre, RFC estatal, CURP, domicilio fiscal, CLABE y monto de operaciones de cada anfitrión. Airbnb no ha respondido públicamente, y la versión viene de un solo medio, así que es una de las partes de una disputa viva.

En septiembre de 2026, el presidente de la Asociación de Hoteles y Moteles de San Miguel, Jorge Olalde, dijo que las plataformas ya representan la mitad de la actividad de hospedaje del municipio y que «el impuesto del cuatro por ciento lo sigue cobrando la plataforma, pero lo sigue guardando ahí en su bolsa». Es competidor directo de la renta corta y su gremio ha pedido a las autoridades que la regulen; léalo como postura de parte, no como dato verificado.

La consecuencia práctica, en cambio, no está en disputa. Si la plataforma no entera, la liberación no aplica y el 4 por ciento es obligación del anfitrión. Las noches reservadas directamente, sin plataforma, nunca tuvieron esa liberación.

ISR e IVA: lo que retiene la plataforma si usted tiene RFC

Por encima del estado hay dos capas federales, y para un anfitrión residente en México las dos están en la ley, no solo en guías de contadores. Las verificamos contra el texto consolidado que publica la Cámara de Diputados.

La retención de ISR «tendrá el carácter de pago provisional». Si solo tiene ingresos por plataformas, o además salario o intereses, y en el año anterior no pasaron de 300,000 pesos, el artículo 113-B le permite tomar la retención como pago definitivo, a cambio de no deducir nada y de avisar al SAT dentro de los 30 días siguientes al primer ingreso; la opción no se puede cambiar durante cinco años. Sobre el IVA, el artículo 20 fracción II es claro: la exención del arrendamiento de casa habitación «no es aplicable a los inmuebles o parte de ellos que se proporcionen amueblados o se destinen o utilicen como hoteles o casas de hospedaje». Es una distinción de la ley, no un criterio de fiscalización.

Dos advertencias. Los textos que consultamos el 24 de septiembre de 2026 tienen como última reforma el 1 de abril de 2024 la Ley del ISR y el 12 de noviembre de 2021 la del IVA; si algo cambió para su ejercicio por otra vía, su contador lo sabrá. Y el régimen completo de la renta, con deducciones y declaraciones, está en nuestra página sobre el impuesto a los ingresos por renta, en inglés.

¿Se cumple el permiso?

No se publica una tasa de cumplimiento, de ningún año. Ni el municipio, ni el estado, ni ninguna asociación. El dato regulatorio más importante de este mercado no existe en el registro público, y la página que cite uno lo fabricó.

Lo que hay son datos sueltos que no cuadran entre sí:

Corregido el 5 de octubre de 2026: las versiones anteriores de esta página decían que AirDNA cuenta de 4,004 a 4,200 anuncios. Esa página no se pudo leer (devolvió HTTP 403) y las cifras salieron de fragmentos de resultados de búsqueda, no de la fuente; se retiran.

Juntos, esos números sostienen una conclusión y se niegan a sostener otra. Sostienen que el cumplimiento ha sido bajo: 175,442 pesos recaudados en un año completo, en una ciudad con miles de anuncios activos, no es la firma de un permiso que funciona, y el conteo del propio estado queda por debajo de todos los medidores de anuncios. No sostienen ninguna cifra de qué proporción cumple hoy. El dato de recaudación más firme describe 2022, y no se ha publicado nada más reciente.

Dos puntos estructurales ayudan a entender la brecha. El primero es que la ley estatal de hospedaje no trae multas en pesos: su artículo 34 remite las sanciones a la Ley de Turismo del estado y a su reglamento, donde no pudimos localizar montos, ni encontramos una sanción específica por operar sin el permiso municipal. Una regla sin precio visible por incumplirla se comporta distinto de una con multa publicada. El segundo es el reglamento que falta: el artículo segundo transitorio de la ley de 2020 ordenó al Ejecutivo expedirlo en un plazo que no excediera de ciento veinte días. No encontramos evidencia de que se haya publicado. Es ausencia de evidencia, no prueba de que no exista.

El permiso contra lo que gana un anuncio

La cuota es fija, y eso la vuelve regresiva. AirROI, para los doce meses a julio de 2026 (página actualizada el 12 de septiembre de 2026, leída el 5 de octubre de 2026), ubica el anuncio mediano de San Miguel en 1,066 dólares brutos al mes y el cuartil inferior en 435. Convertido a pesos al FIX del 24 de septiembre de 2026:

La conversión y los porcentajes son nuestros. Un anuncio del cuartil inferior que cumple entrega casi la mitad de su ingreso bruto al municipio antes de pagarle a quien lo limpia. Sea cual sea la intención de una cuota fija, su efecto es sacar del mercado al anfitrión pequeño u ocasional, o empujarlo a no cumplir. La cuenta completa de bruto a neto, con administración, impuestos y predial, está en nuestra página sobre rendimientos de renta corta, en inglés, y el predial que se suma cada año, en español.

¿Un condominio puede prohibir Airbnb?

El artículo 17 de la ley estatal es la única disposición sobre condominios y es más estrecha de lo que parece: el anfitrión debe tener un reglamento interno y, si la vivienda está en régimen de condominio, «deberán exhibir el instrumento normativo que establece las bases de la sana convivencia al interior del condominio». Es una obligación de mostrar. No autoriza la renta por noche en un condominio ni la prohíbe.

Lo que decide si su edificio o su fraccionamiento la permite es su escritura constitutiva y su reglamento. Son instrumentos privados, no se publican, ningún registro permite buscarlos y nadie ha revisado de forma sistemática los regímenes de condominio de San Miguel. Una restricción en la escritura lo obliga sin importar qué permisos tenga del municipio o del estado.

El paso práctico es sencillo y se omite todo el tiempo: pida la escritura constitutiva y el reglamento vigente, completos, antes de firmar el contrato de promesa, y pida al notario que lea las cláusulas de uso. Una propiedad que se vende como generadora de ingresos dentro de un condominio cuya escritura prohíbe el hospedaje no genera ingresos.

¿El permiso pasa al comprador?

No lo sabemos, y tampoco lo sabe nadie que haya publicado sobre el tema.

Buscamos una disposición en la ley de ingresos, una regla municipal, un criterio administrativo o cualquier relato publicado de la práctica sobre si el permiso de uso de suelo específico se transmite con el inmueble, se extingue con la venta o lo debe tramitar de nuevo el comprador. No encontramos nada, en ningún idioma. Es el hueco más grande de todo el tema, y está justo debajo de una promesa que se hace a diario en este mercado: que la casa viene «lista para rentar».

Lo que está en juego es asimétrico. Si el permiso sigue al inmueble, el comprador hereda un permiso vigente y el historial de cumplimiento del vendedor vale algo. Si no, cada casa vendida como renta en operación trae un costo no revelado, como mínimo los 45,000 pesos anuales, y en el peor caso un trámite nuevo cuyo resultado, plazo y criterios no están documentados en ninguna parte. La ley otorga el permiso «cuando los inmuebles se destinen» a hospedaje, lo que describe el uso del inmueble y no a su dueño, pero sacar de esa redacción una regla de transmisión sería una inferencia, y no publicamos inferencias como hallazgos.

Lo que sí haríamos: preguntar por escrito a Desarrollo Urbano antes de escriturar, pedir al vendedor el permiso vigente y el recibo de pago del ejercicio, y pedir al notario que confirme la situación igual que confirma gravámenes y adeudos. Cómo encaja eso con el resto de la escrituración está en nuestra página sobre ese tema.

Lo que no se sabe públicamente

Son huecos del registro público, no omisiones de esta página.

• La tasa de cumplimiento. No hay un conteo municipal de cuántas propiedades tienen y pagan el permiso de 45,000 pesos en 2026, ni en ningún año desde 2022.
• Las multas. No hay montos en pesos por incumplir la ley estatal de hospedaje, ni una sanción específica por operar sin el permiso municipal.
• El reglamento. No hay evidencia de que se haya expedido el reglamento que la ley de 2020 ordenaba en ciento veinte días, ni confirmación oficial en ningún sentido.
• El trámite. No hay formato, lista de requisitos, protocolo de inspección ni plazo publicados por el municipio.
• Si el permiso se transmite con la venta. Nadie lo aborda.
• Las restricciones de los condominios. Están en escrituras y reglamentos privados que nadie ha revisado de forma sistemática.
• Si Airbnb retiene en Guanajuato. La afirmación de que no lo hace se apoya en una guía de un proveedor de software fiscal y en las acusaciones del propio estado. Airbnb no ha dicho nada públicamente.

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Esto es investigación publicada, no asesoría legal ni fiscal. Lo que es ley vigente está citado con su ley, artículo y fecha para que pueda leerse directamente, y lo que no pudimos establecer está nombrado como desconocido en lugar de estimado. Su notario es la autoridad legal sobre su operación, incluido qué permisos se transmiten con el inmueble; para la parte fiscal, un contador que presente declaraciones de hospedaje en Guanajuato sabrá más de la práctica actual que cualquier fuente publicada, incluida esta. Si compra desde México, el panorama completo está en la guía del comprador mexicano. Invest In San Miguel no cobra comisión sobre ninguna propiedad, no cobra a ningún administrador de rentas y no tiene interés financiero en que usted compre, rente o rente con permiso. Las conversiones a dólares usan el FIX del Banco de México de 17.6425 pesos por dólar del 24 de septiembre de 2026.