关键数据
圣米格尔-德阿连德房地产:关键数据
为考虑购房的人准备的十三个数字,每个都附有来源。核对日期:2026年10月8日。
Invest In San Miguel 是一家独立的研究出版机构。我们不挂牌任何房源,不代表买方或卖方,也不收取佣金,所以这里的内容不是为了向您推销房子。
每个回答只有一两句话,并注明其依据的法律、政府机构或中介机构。某个数字如果并不存在,我们会直接说明,而不是估算。
十三个问题与回答
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圣米格尔-德阿连德目前是买方市场还是卖方市场?
偏向买方。2026年8月的库存相当于30个月的销售量,而发布该数据的中介机构认为当地的正常水平是15至18个月;1月至8月成交253套,上年同期为289套,减少12.5%。目前没有数据显示成交价下跌。
来源 Realty San Miguel 于2026年9月9日发布的市场简报:一家收取佣金的中介机构对当地 MLS 的解读。结论是我们对五项已公布指标的统计。
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圣米格尔-德阿连德的房屋成交价是多少?
2026年上半年,181套独立住宅和公寓的成交价中位数为480,000美元。2026年9月单月为372,500美元(38套);单月中位数会随成交房源的构成而波动,并不代表价格变化。另一家经纪公司统计的1月至9月全部成交(其中327套有成交价记录)的中位数为385,000美元;其统计口径更宽,因此两个数字不可直接比较。当地没有公开的成交价登记。
来源 Mike Fanelli(The Agency San Miguel de Allende),数据来自 AMPI 圣米格尔-德阿连德 MLS:2026年8月1日的半年报告,以及2026年10月5日查阅的9月报告。第二个中位数来自 Live In San Miguel 涵盖2026年1月7日至9月30日的报告,查阅于2026年10月8日。两个来源均收取佣金。
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房屋出售需要多长时间?
大约六个月。2026年9月成交的房屋,挂牌天数中位数为195天;2026年上半年的中位数为178天。始终未售出的房源不计入统计。
来源 Mike Fanelli(The Agency San Miguel de Allende),数据来自 AMPI MLS;2026年8月1日及9月的报告。该来源收取佣金。
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外国人可以在圣米格尔-德阿连德直接拥有房产吗?
可以。该市被列入1997年5月21日《联邦官方公报》(Diario Oficial de la Federación)公布的、完全位于墨西哥"限制区"之外的城市名单。外国人以本人名义、凭普通产权契据购买,无需设立银行信托(fideicomiso)。
来源 《联邦官方公报》(Diario Oficial de la Federación),1997年5月21日;《外国投资法》(Ley de Inversión Extranjera)第10-A条。
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买方的过户成本是多少?
由法律或官方收费标准确定的项目,在购买价为5,000,000墨西哥比索时约占4.3%,在10,000,000墨西哥比索时约占4.4%。其中大部分是市级不动产取得税(ISAI):按法定扣减后分别为成交价的3.24%和3.62%。各方公布的总成本估计在4%至9%之间,彼此并不一致。
来源 《圣米格尔-德阿连德市2026年收入法》(Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026)第7条;《瓜纳华托州市级财政法》(Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato)第338条,自2026年7月9日起施行。
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每年的房产税(predial)是多少?
按房产计税价值的0.234%至0.354%累进计征:计税价值为5,000,000墨西哥比索时,每年16,570墨西哥比索。1月一次缴清全年可减免15%,2月为10%。计税价值是地籍部门登记的数值,不是购买价格。
来源 《圣米格尔-德阿连德市2026年收入法》第4条和第49条。
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外国业主出售房产时要缴什么税?
非墨西哥税务居民的卖方可自行选择:按成交总价的25%缴纳所得税,或按增值收益的35%缴纳。墨西哥税务居民(不论国籍)按增值收益纳税,出售自住房时,成交价不超过700,000 UDIS 的部分可以免税;按2026年7月10日的数值,约合6,166,187墨西哥比索。
来源 《所得税法》(Ley del Impuesto sobre la Renta)第160条和第93条第XIX款。
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房产中介收取多少佣金?
惯例为成交价的6%,另加16%的增值税,合计6.96%,由卖方支付。没有任何法律或行业收费标准对此作出规定,因此可以协商。
来源 一家当地中介机构公开发布的页面,2026年7月查阅。没有任何法律或收费标准规定费率。
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短租能有多少收入?需要缴纳哪些税费?
根据从平台抓取的数据,在截至2026年7月的十二个月里,中位数房源的总收入为12,792美元(未扣除任何成本)。带家具的出租需缴纳16%的增值税和瓜纳华托州4%的住宿税,市政府还要求办理住宿用途的土地使用许可,每个财政年度45,000墨西哥比索。这个市场没有经过订单核实的数据集。
来源 AirROI(抓取的房源数据,截至2026年7月的十二个月,页面更新于2026年9月12日);《增值税法》(Ley del Impuesto al Valor Agregado);《瓜纳华托州财政法》(Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato);《圣米格尔-德阿连德市2026年收入法》第24条。
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买房能获得墨西哥居留权吗?
不能。拥有房产并不赋予任何移民身份。只有当房产的契据价值超过91,710个 UMA 日值(2026年约合10,758,500墨西哥比索)时,才可以作为申请临时居留的依据;否则申请人需凭收入或存款取得资格。
来源 2025年7月25日《联邦官方公报》公布的实施细则(Lineamientos);2026年 UMA 数值,INEGI。
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哪些人在圣米格尔-德阿连德买房?
根据一位中介对当地 MLS 的解读,2026年上半年已识别来源的买家中,66%来自美国。另一家经纪公司统计的1月至9月这一比例为69%。没有任何登记机构公布买家的来源地。
来源 Mike Fanelli(The Agency San Miguel de Allende),2026年8月1日的半年报告。第二个比例来自 Live In San Miguel 涵盖2026年1月7日至9月30日的报告,查阅于2026年10月8日。两个来源均收取佣金。
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当地存在水资源风险吗?
存在,而且联邦水务主管部门有正式记录。CONAGUA 在2024年对圣米格尔-德阿连德地下含水层的认定显示,年取水量超过补给量61,984,190立方米,并说明已无水量可用于新的取水许可。
来源 CONAGUA,2024年水量可用性认定,Cuenca Alta del Río Laja 含水层。
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关于这个市场,有哪些数据没有公布?
没有公开的成交价登记,没有按街区统计的成交数据,没有每平方米成交价,也没有价格指数。目前流传的所有交易数据,都是收取佣金的中介机构对当地 MLS 的解读。
来源 我们自己对瓜纳华托州不动产公共登记处(2026年7月23日)和 AMPI 圣米格尔-德阿连德(2026年9月24日)的查证。
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本页为已发布的研究,不构成法律、税务或投资建议。税率和费用以2026年现行规定为准;具体交易请以墨西哥公证人(notario)的意见为准。