Costos de escrituración en San Miguel de Allende : cada renglón, con la ley de 2026 en la mano

Escriturar una casa en San Miguel de Allende le cuesta a un comprador mexicano, como mínimo legal, unos 208,000 pesos sobre un precio de 5 millones y unos 441,000 sobre uno de 10 millones. Más de tres cuartas partes de esa cantidad son un solo renglón: el impuesto sobre adquisición de bienes inmuebles, el ISAI, que en San Miguel no es el 2 por ciento que se repite en internet sino 3.24 por ciento sobre 5 millones y 3.62 sobre 10. Todo lo que queda por encima de ese piso son honorarios que se pactan con el notario y que nadie publica.

Si usted ya escrituró en la Ciudad de México, en Monterrey o en Querétaro, la estructura le resultará conocida: impuesto municipal, notario, Registro Público, avalúo. Lo que cambia aquí es la tarifa, y lo que casi nunca le dicen es cuánto de la cotización es ley y cuánto es negociación. Esta página separa las dos cosas.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en San Miguel de Allende?

Las estimaciones publicadas no coinciden entre sí.

Ninguna de estas cifras sale de operaciones registradas. Las inmobiliarias, que tienen interés en que el número se vea moderado, se agrupan en 5 a 6 por ciento; los editores independientes dan bandas más anchas que llegan a 9 y 10. Ninguno muestra su cálculo. Una cifra muy repetida, de 7 a 8 por ciento con rango de 6 a 9, se atribuye a una fuente independiente que en realidad dice 5 a 10.

Hay dos razones por las que no existe un total confiable. La primera es que el renglón variable más grande, los honorarios notariales, se pacta por contrato, y no hay tarifa publicada del Colegio de Notarios de Guanajuato ni encuesta de honorarios cobrados en San Miguel. La segunda es que nadie mide gastos de cierre en operaciones reales: ni el Registro Público ni la AMPI publican ese dato, y los reportes de cierres del MLS local que analizamos en nuestra página sobre el mercado inmobiliario de San Miguel no incluyen gastos de escrituración. Lo que sí se puede hacer es calcular el piso.

El piso legal, calculado para un comprador mexicano

La tabla suma solo lo que fija la ley: el ISAI, el máximo que permite el arancel notarial supletorio más IVA, los derechos estatales del Registro Público presentados en línea y la tarifa municipal de avalúo con la autorización del perito privado.

Es aritmética nuestra sobre tarifas publicadas, no una cifra que cite alguna fuente. Y es un piso: deja fuera los honorarios notariales por encima del arancel, que es lo normal; gestoría y trámites; su propio abogado; los honorarios del perito valuador, que ninguna ley fija; y la traducción, si hace falta. También deja fuera las constancias de no adeudo de predial y de agua, 262.77 pesos juntas, porque ninguna fuente dice quién las paga; sumadas, agregarían menos de una centésima de punto porcentual. La distancia entre este 4.2 o 4.4 por ciento y el 5 a 10 publicado es exactamente la parte que nadie publica. Es la que conviene interrogar cuando le entreguen una cotización.

Dos ajustes posibles. Si alguno de los compradores es extranjero, se suma el convenio de renuncia ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, 5,250 pesos por cada comprador extranjero, y el piso sube a 213,662 pesos sobre 5 millones y a 446,562 sobre 10. Usted, como mexicano, no lo necesita, y en San Miguel nadie necesita fideicomiso: el municipio está fuera de la zona restringida del artículo 2 fracción VI de la Ley de Inversión Extranjera. Y si compra con crédito, la institución agrega sus propios cargos, que no calculamos aquí.

¿El ISAI en San Miguel de Allende es 2 por ciento?

No. El 2 por ciento es solo el primer tramo. El artículo 7 de la Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende para 2026 fija una tarifa progresiva:

Los tramos están fijados en pesos y no se indexan a la inflación, así que casi cualquier compra en este mercado cae en el último, y la tasa efectiva se acerca a 4 por ciento conforme sube el precio.

La tarifa no se aplica al valor completo. El artículo 338 de la Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, vigente desde el 9 de julio de 2026, ordena que «para la determinación del impuesto, en todas las operaciones se reducirá el valor del bien inmueble» en «diez veces el valor anual en moneda nacional de la Unidad de Medida y Actualización». Con la UMA de 2026, de 42,794.64 pesos anuales, la reducción es de 427,946.40 pesos. En el último tramo le quita 17,117.86 pesos al impuesto, a cualquier precio.

Son cálculos nuestros sobre la tarifa legal, y la aritmética es determinista. Lo que no está documentado en ninguna parte que hayamos podido consultar es cómo muestra la Tesorería de San Miguel la reducción en un cálculo real, así que pídale a su notario que se la enseñe en el suyo. Si en otra página, incluidas versiones anteriores de este sitio, leyó un ISAI de 379,125 pesos sobre 10 millones, ese cálculo omitía la reducción.

Tres reglas más importan.

No se reduce declarando menos. El artículo 42 de la misma ley establece que «la base de este impuesto será el valor más alto entre el fiscal registrado, en su caso, el de operación y el pericial», con avalúo de menos de un año, y admite expresamente el peritaje bancario. Hasta el 8 de julio de 2026, esta regla y la de la reducción estaban en los artículos 180 y 181 de la Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Guanajuato, que la nueva ley abrogó; los asuntos que ya estaban en trámite ese día se concluyen con la ley anterior, que contenía las dos reglas.

Con crédito del Infonavit o del Fovissste la reducción puede ser mayor. La fracción II del mismo artículo 338 eleva la reducción a quince UMA anuales, 641,919.60 pesos, para casa habitación de interés social y para casas adquiridas con financiamiento del ISSEG, el Infonavit, el Fonhapo, el Fovissste o el fondo de vivienda de las Fuerzas Armadas, y la fracción III la eleva a veinte UMA para vivienda popular por debajo del tope del Código Territorial. Ambas aplican solo si es la única propiedad o posesión del comprador. En el último tramo, quince UMA en lugar de diez son 8,558.93 pesos menos de impuesto. No encontramos cómo aplica la Tesorería de San Miguel estas fracciones; confírmelo con su notario antes de contar con el ahorro.

La reducción es una por operación. El artículo 339 la concede por unidad u operación, por cada departamento cuando el inmueble está dividido en departamentos habitacionales (no en hoteles), y la niega a las compras de predios colindantes que haga el mismo adquirente dentro de dos años.

Fuera de esas reducciones, la ley municipal de 2026 no tiene exención para primera vivienda ni para la casa que el comprador habitará. La única tasa reducida es 0.5 por ciento plano para donación o sucesión entre cónyuges o parientes en línea directa, en el artículo 50, algo que conviene saber si piensa en la herencia desde el día de la compra.

¿Cuánto cobra un notario en Guanajuato por escriturar?

El notario no es su abogado ni el del vendedor: es un fedatario público con nombramiento del Estado. El artículo 1815 del Código Civil para el Estado de Guanajuato exige escritura pública para toda compraventa de inmuebles, sin importar el monto, y el 1816 dispone que la venta no surte efectos contra terceros hasta que se inscribe. Su título queda seguro con la inscripción en el Registro Público, no con la firma; el orden completo de los pasos está en nuestra página sobre el proceso de compra, en inglés.

Guanajuato sí tiene arancel. El artículo 21 fracción I de la Ley Arancelaria para el Cobro de Honorarios Profesionales de Abogados y Notarios establece, para enajenaciones de inmuebles, «del 0.5 al 2%, cuando se trate de enajenación de inmuebles cuyo valor sea de hasta $600,000.00» y, por encima de esa cifra, «un incremento hasta del 0.5% sobre el excedente». Los honorarios pueden aumentar hasta 50 por ciento cuando el cliente pide urgencia.

Y aquí está la trampa. El artículo 2 de la misma ley dice: «A falta de contrato o de convenio entre el abogado o notario, y su cliente, regirán las disposiciones de esta ley». Es una tarifa supletoria, no un tope. En San Miguel los honorarios se pactan y en la práctica se cotizan por encima de ella. El umbral de 600,000 pesos no se ha movido desde 2016, así que en cualquier casa de este mercado casi todo el valor cae en la banda del excedente.

Las inmobiliarias ubican los honorarios notariales entre 1 y 2.5 por ciento del precio. No pudimos verificarlo contra nada, porque no existe tarifa publicada del Colegio de Notarios ni encuesta de honorarios cobrados en San Miguel. Parte de la diferencia seguramente se debe a que una cotización de «gastos notariales» suele juntar el ISAI, los certificados y los derechos en un solo número. Cuánto de eso es el honorario del notario no se puede saber con fuentes públicas. Pida a dos o tres notarías una cotización por escrito y desglosada antes de firmar el contrato de promesa.

Registro, certificados y avalúo

El derecho de inscripción en el Registro Público de la Propiedad de Guanajuato es una cuota fija, no un porcentaje: 2,574 pesos en ventanilla o 2,460 en línea por inmueble, según el artículo 10 fracción II de la Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato para 2026. Si una escritura ampara varios inmuebles se cobra por cada uno, y las inscripciones posteriores derivadas de la misma escritura cuestan 25 por ciento de la primera. El 0.15 a 0.2 por ciento que suele citarse daría 20,000 pesos sobre una casa de 10 millones, contra una cuota legal de 2,460 a 2,574. Si la hoja de liquidación trae un renglón de registro de decenas de miles, pregunte qué más incluye.

El certificado de libertad de gravámenes cuesta 470 pesos en ventanilla o 424 en línea, y la misma cuota aplica a los certificados de inscripción, de historial registral y de información testamentaria. En el mercado se cotizan 2,000 a 10,000 pesos por el certificado y la búsqueda de antecedentes; la diferencia es tiempo profesional y gestoría, no el derecho estatal.

El avalúo municipal para inmuebles urbanos y suburbanos es, según el artículo 25 fracción II de la ley de ingresos municipal, «una cuota fija de $138.88, más 0.6 al millar sobre el valor que arroje el peritaje», con 30 por ciento adicional cuando la Tesorería autoriza el avalúo de un perito privado. Sobre 5 millones son 3,138.88 pesos, o 4,080.54 con la autorización; sobre 10 millones, 6,138.88 y 7,980.54. Los honorarios del perito valuador van aparte y ninguna ley los fija; la única cotización de mercado que encontramos es de 1.00 a 1.50 pesos al millar del valor.

El notario también le pedirá constancias de no adeudo de predial y de agua, y la ley de ingresos municipal de 2026 fija las dos cuotas. La constancia de no adeudo fiscal de la Tesorería cuesta 217.64 pesos, según el artículo 31 fracción II. La ley la nombra así, sin mencionar el predial; que sea el documento que acredita el predial pagado es lectura nuestra, no texto de la ley. La constancia de no adeudo del SAPASMA, el organismo municipal de agua, cuesta 45.13 pesos, según el artículo 33 fracción IX. Juntas suman 262.77 pesos. No encontramos ninguna fuente que diga si por costumbre las paga el comprador o el vendedor, y por eso no están en el piso legal de arriba.

¿Quién paga los gastos de escrituración, el comprador o el vendedor?

La comisión la paga por costumbre el vendedor, y las dos cifras de la tabla vienen de partes con interés comercial en el número; no se ha publicado ningún dato independiente de comisiones efectivamente cobradas en San Miguel. Nuestra página sobre comisiones inmobiliarias, en inglés, explica qué más se sabe y qué no.

Lo que usted no paga es IVA sobre el precio. El artículo 9o de la Ley del IVA exenta la enajenación del suelo y de las «construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación»; los hoteles no quedan comprendidos. El 16 por ciento sí se aplica a todos los servicios alrededor de la operación: honorarios notariales, comisión, abogado y avalúo.

Circula la afirmación de que en 20 a 40 por ciento de las operaciones de San Miguel el vendedor absorbe parte de los gastos del comprador. No declara método y no sobrevivió a nuestro intento de verificarla en su origen. Tómela como anécdota, no como estadística.

Piense en la venta desde el día que compra

Lo que se decide al escriturar determina parte del impuesto que pagará al vender. Si vende siendo residente fiscal en México, deduce conforme al artículo 121 de la Ley del Impuesto sobre la Renta: el costo de adquisición actualizado, con un mínimo de 10 por ciento del monto de la venta; las mejoras capitalizadas, también actualizadas, pero no la conservación ni el mantenimiento; los gastos notariales, impuestos y derechos de ambas escrituras; el avalúo; y las comisiones que usted pagó.

Dos mecánicas juegan en su contra. El artículo 124 deprecia la parte de construcción 3 por ciento por año de tenencia, con piso de 20 por ciento del costo inicial, y cuando la escritura no separa terreno y construcción, el terreno se presume en 20 por ciento del costo total, lo que en San Miguel, donde el terreno pesa mucho en el valor, casi siempre perjudica. Pida al notario que separe terreno y construcción en la escritura de compra y guarde la factura de cada mejora. La mayoría de los propietarios pierde base de costo por falta de papeles, no por falta de gasto.

La exención de casa habitación del artículo 93 fracción XIX aplica «siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión»; por el excedente se calcula la ganancia en proporción. Con la UDI publicada para el 10 de julio de 2026, el tope es de 6,166,187 pesos, y sube con la inflación. Exige no haber usado la exención en los tres años anteriores y declararlo bajo protesta ante el notario, aunque el párrafo que obliga al notario a consultar al SAT todavía dice cinco años, un resto de la reforma de 2015 que nunca se armonizó. El notario calcula y entera el pago provisional (artículo 126), y el 5 por ciento estatal del artículo 127 se acredita contra el federal; no es un impuesto adicional. El detalle está en nuestra página sobre el impuesto a la ganancia al vender, en inglés.

Una advertencia práctica: el mismo notario que calcula ese impuesto responde personalmente por él, y por eso es conservador. No acepta deducciones sin facturas completas ni aplica la exención sin prueba documental de residencia fiscal.

Lo que no pudimos establecer

Nombrar lo que falta es más útil que llenarlo con números verosímiles.

• La relación entre valor fiscal y valor de mercado en San Miguel de Allende. Es el dato ausente más importante del costo de ser propietario, porque el predial y uno de los tres valores de la base del ISAI se calculan sobre el valor fiscal.
• Los honorarios notariales efectivamente cotizados y cobrados en San Miguel en 2026. No hay tarifa publicada, así que el 1 a 2.5 por ciento que circula no se puede verificar.
• Gastos de cierre de operaciones reales. Todo total publicado es una estimación.
• Si en la práctica los notarios de San Miguel calculan el ISAI sobre el precio completo o aceptan un avalúo menor. La ley exige el más alto de tres valores; con qué frecuencia se acepta un avalúo bajo no está documentado.
• Cómo aplica la Tesorería de San Miguel la reducción de diez UMA del artículo 338, y las de quince y veinte UMA de las fracciones II y III. El texto es explícito; no hay un cálculo publicado que lo muestre.
• Las cuotas de gestoría por los trámites de registro y catastro. Existen, y no se publican en ninguna parte.
• Quién paga por costumbre las constancias de no adeudo de predial y de agua que pide el notario. Las cuotas están en la ley; la costumbre no se publica.
• Costos de depósito en garantía y de seguro de título de alguna fuente sin interés comercial, y qué tan común es contratar ese seguro en San Miguel.

Nuestra posición

Esto es investigación publicada, no asesoría legal ni fiscal. Todo lo anterior sale de leyes y fuentes publicadas, citadas para que usted las revise, y lo que no pudimos verificar está nombrado en lugar de disimulado.

Su notario es la autoridad legal sobre su operación. Es un fedatario público, no su agente ni el del vendedor, y calcula y entera los impuestos bajo su propia responsabilidad. Donde esta página y su notario difieran sobre su inmueble, su notario tiene razón y nosotros somos generales. Lleve la tarifa del ISAI, el arancel y las cuotas del Registro, pida una cotización por escrito y desglosada, y pregunte para qué es cada renglón. Si quiere el panorama completo de la compra desde México, empiece por la guía del comprador mexicano.

No cobramos comisión en ninguna operación de San Miguel y no tenemos interés financiero en que la suya se cierre. Por eso podemos decirle que el porcentaje único y seguro que leyó en otra parte no existe.