Dados essenciais
Imóveis em San Miguel de Allende: os dados essenciais
Treze números para quem está decidindo se compra, cada um com a sua fonte. Verificados em 8 de outubro de 2026.
A Invest In San Miguel é uma publicação independente. Não anunciamos imóveis, não representamos compradores nem vendedores e não recebemos comissão: nada aqui foi escrito para lhe vender uma casa.
Cada resposta tem uma ou duas frases e cita a lei, o órgão ou a imobiliária que a sustenta. Quando um número não existe, dizemos isso em vez de estimar.
Treze perguntas, respondidas
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San Miguel de Allende é hoje um mercado de compradores ou de vendedores?
Tende para os compradores. Em agosto de 2026 havia 30 meses de estoque, contra os 15 a 18 que a mesma imobiliária considera normais ali, e de janeiro a agosto foram fechadas 253 vendas contra 289 um ano antes, 12,5% a menos. Nenhuma queda nos preços de venda fechados foi medida.
Fonte Realty San Miguel, boletim de mercado publicado em 9 de setembro de 2026: uma imobiliária comissionada que lê o MLS local. O veredito é a nossa contagem de cinco leituras publicadas.
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Por quanto se vende um imóvel em San Miguel de Allende?
A mediana do preço de venda fechado foi de US$ 480.000 no primeiro semestre de 2026, em 181 vendas de casas e apartamentos. Setembro de 2026 sozinho deu US$ 372.500 em 38 vendas; a mediana de um mês varia com a composição do que foi vendido e não é uma mudança de preços. Uma segunda imobiliária situa a mediana de todos os fechamentos de janeiro a setembro em US$ 385.000, em 327 vendas com preço registrado; a base dela é mais ampla, de modo que os dois números não são comparáveis. Nenhum registro público divulga preços de venda ali.
Fonte Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, com base no MLS da AMPI San Miguel de Allende: relatório semestral de 1º de agosto de 2026 e relatório de setembro, consultado em 5 de outubro de 2026. A segunda mediana: Live In San Miguel, relatório de 7 de janeiro a 30 de setembro de 2026, consultado em 8 de outubro de 2026. Ambas são fontes comissionadas.
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Quanto tempo leva para vender?
Cerca de seis meses. Os imóveis vendidos em setembro de 2026 estavam à venda havia uma mediana de 195 dias; no primeiro semestre de 2026 a mediana foi de 178 dias. Os que nunca foram vendidos não entram na conta.
Fonte Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, com base no MLS da AMPI; relatórios de 1º de agosto e de setembro de 2026. Fonte comissionada.
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Um estrangeiro pode ser proprietário direto em San Miguel de Allende?
Sim. O município consta da lista oficial, publicada no Diario Oficial de la Federación em 21 de maio de 1997, de municípios totalmente fora da zona restrita do México. O estrangeiro compra em seu próprio nome, com uma escritura comum. Não é preciso fideicomisso bancário (fideicomiso).
Fonte Diario Oficial de la Federación, 21 de maio de 1997; Ley de Inversión Extranjera, artigo 10-A.
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Quanto custa a escritura para o comprador?
Os itens fixados por lei ou tabela oficial somam cerca de 4,3% em uma compra de 5.000.000 pesos mexicanos e 4,4% em uma de 10.000.000 pesos mexicanos. A maior parte é o imposto municipal de aquisição (ISAI): 3,24% e 3,62% do preço após a dedução prevista em lei. As estimativas publicadas do total vão de 4 a 9 por cento e não coincidem entre si.
Fonte Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, artigo 7; Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, artigo 338, em vigor desde 9 de julho de 2026.
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Quanto é o imposto predial anual?
Entre 0,234% e 0,354% do valor fiscal do imóvel, por faixas marginais: 16.570 pesos mexicanos por ano sobre um valor fiscal de 5.000.000 pesos mexicanos. Quem paga o ano em janeiro tem 15% de desconto, em fevereiro 10%. O valor fiscal é o do cadastro, não o preço de compra.
Fonte Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, artigos 4 e 49.
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Que imposto um proprietário estrangeiro paga ao vender?
Quem não é residente fiscal no México paga imposto de renda de 25% sobre o preço bruto ou de 35% sobre o ganho, à sua escolha. O residente fiscal no México, de qualquer nacionalidade, é tributado sobre o ganho e pode isentar a venda da sua moradia até um preço de 700.000 UDIS, que eram 6.166.187 pesos mexicanos ao valor de 10 de julho de 2026.
Fonte Ley del Impuesto sobre la Renta, artigos 160 e 93, fração XIX.
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Quanto cobram as imobiliárias?
A comissão habitual é de 6% do preço de venda mais 16% de IVA, 6,96% no total, paga pelo vendedor. Nenhuma lei ou tabela de classe a fixa; é negociável.
Fonte Páginas publicadas por uma imobiliária local, consultadas em julho de 2026. Nenhuma lei ou tabela estabelece uma alíquota.
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Quanto rende um aluguel de curta temporada e o que se paga por ele?
O anúncio mediano faturou US$ 12.792 brutos nos doze meses até julho de 2026, segundo dados coletados das plataformas, antes de qualquer custo. A hospedagem mobiliada paga 16% de IVA e o imposto estadual de hospedagem de Guanajuato, de 4%, e o município exige uma licença de uso do solo para hospedagem de 45.000 pesos mexicanos por exercício fiscal. Não existe base de dados com reservas verificadas para este mercado.
Fonte AirROI, anúncios coletados, doze meses até julho de 2026, página atualizada em 12 de setembro de 2026; Ley del Impuesto al Valor Agregado; Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato; Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, artigo 24.
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Comprar um imóvel dá direito à residência no México?
Não. A propriedade não confere nenhum status migratório. Um imóvel só serve de base a um pedido de residência temporária se o seu valor em escritura superar 91.710 dias de UMA, cerca de 10.758.500 pesos mexicanos em 2026; caso contrário, o requerente se qualifica por renda ou poupança.
Fonte Lineamientos publicados no Diario Oficial de la Federación em 25 de julho de 2025; UMA 2026, INEGI.
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Quem compra em San Miguel de Allende?
66% dos compradores identificados no primeiro semestre de 2026 vinham dos Estados Unidos, segundo a leitura do MLS local feita por um corretor. Uma segunda imobiliária situa essa parcela em 69% de janeiro a setembro. Nenhum registro divulga a origem dos compradores.
Fonte Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, relatório semestral de 1º de agosto de 2026. A segunda parcela: Live In San Miguel, relatório de 7 de janeiro a 30 de setembro de 2026, consultado em 8 de outubro de 2026. Ambas são fontes comissionadas.
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Existe risco hídrico?
Sim, e a autoridade federal da água o documenta. A determinação de 2024 da CONAGUA para o aquífero sob San Miguel de Allende registra extração superior à recarga em 61.984.190 metros cúbicos por ano e declara que não há volume disponível para novas concessões.
Fonte CONAGUA, determinação de disponibilidade de 2024, aquífero Cuenca Alta del Río Laja.
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O que não é publicado sobre este mercado?
Não há registro público de preços de venda, nem números de vendas fechadas por bairro, nem preço fechado por metro quadrado, nem índice de preços. Todo número de transações em circulação é a leitura do MLS local feita por uma imobiliária comissionada.
Fonte Nossas próprias consultas ao Registro Público de la Propiedad de Guanajuato (23 de julho de 2026) e à AMPI San Miguel de Allende (24 de setembro de 2026).
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Pesquisa publicada; não é aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento. As alíquotas e taxas são as vigentes em 2026; um notário mexicano é a autoridade sobre a sua operação.