Die Fakten
Immobilien in San Miguel de Allende: die wichtigsten Fakten
Dreizehn Zahlen für alle, die einen Kauf erwägen, jede mit ihrer Quelle. Geprüft am 8. Oktober 2026.
Invest In San Miguel ist ein unabhängiger Herausgeber. Wir bieten keine Immobilien an, vertreten weder Käufer noch Verkäufer und erhalten keine Provision. Nichts hier ist geschrieben, um Ihnen ein Haus zu verkaufen.
Jede Antwort umfasst ein bis zwei Sätze und nennt das Gesetz, die Behörde oder den Makler dahinter. Wo es eine Zahl nicht gibt, sagen wir das und schätzen nicht.
Dreizehn Fragen, beantwortet
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Ist San Miguel de Allende derzeit ein Käufer- oder ein Verkäufermarkt?
Tendenz zum Käufermarkt. Im August 2026 entsprach das Angebot 30 Monaten Absatz, gegenüber 15 bis 18 Monaten, die derselbe Makler hier als normal bezeichnet. Von Januar bis August wurden 253 Verkäufe abgeschlossen, im Vorjahreszeitraum 289, also 12,5 % weniger. Ein Rückgang der erzielten Verkaufspreise wurde nicht gemessen.
Quelle Realty San Miguel, Marktbericht vom 9. September 2026: ein provisionsfinanzierter Makler, der das örtliche MLS auswertet. Das Urteil ist unsere Auszählung von fünf veröffentlichten Kennzahlen.
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Zu welchem Preis werden Häuser in San Miguel de Allende verkauft?
Der mittlere erzielte Verkaufspreis (Median) lag im ersten Halbjahr 2026 bei 480.000 US-Dollar, bei 181 Verkäufen von Häusern und Eigentumswohnungen. Der September 2026 allein ergab 372.500 US-Dollar bei 38 Verkäufen; ein Monatsmedian schwankt mit der Zusammensetzung der Verkäufe und ist keine Preisveränderung. Ein zweites Maklerbüro beziffert den Median aller Abschlüsse von Januar bis September auf 385.000 US-Dollar, bei 327 Verkäufen mit erfasstem Preis; seine Datenbasis ist breiter, die beiden Werte sind daher nicht vergleichbar. Ein öffentliches Register der Verkaufspreise gibt es hier nicht.
Quelle Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, auf Basis des MLS der AMPI San Miguel de Allende: Halbjahresbericht vom 1. August 2026 und Septemberbericht, abgerufen am 5. Oktober 2026. Der zweite Median: Live In San Miguel, Bericht für den 7. Januar bis 30. September 2026, abgerufen am 8. Oktober 2026. Beide Quellen sind provisionsfinanziert.
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Wie lange dauert ein Verkauf?
Etwa sechs Monate. Die im September 2026 verkauften Objekte waren im Median 195 Tage angeboten; im ersten Halbjahr 2026 lag der Median bei 178 Tagen. Objekte, die nie verkauft wurden, sind nicht erfasst.
Quelle Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, auf Basis des MLS der AMPI; Berichte vom 1. August und vom September 2026. Provisionsfinanzierte Quelle.
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Können Ausländer in San Miguel de Allende direkt Eigentum erwerben?
Ja. Die Gemeinde steht auf der amtlichen Liste, veröffentlicht im Diario Oficial de la Federación am 21. Mai 1997, der Gemeinden, die vollständig außerhalb der mexikanischen Sperrzone liegen. Ausländer kaufen im eigenen Namen mit einer gewöhnlichen Urkunde. Ein Banktreuhandvertrag (fideicomiso) ist nicht nötig.
Quelle Diario Oficial de la Federación, 21. Mai 1997; Ley de Inversión Extranjera, Artikel 10-A.
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Welche Kaufnebenkosten fallen an?
Die gesetzlich oder durch amtlichen Tarif festgelegten Posten betragen rund 4,3 % bei einem Kauf über 5.000.000 mexikanische Pesos und 4,4 % bei 10.000.000 mexikanische Pesos. Der größte Teil ist die kommunale Grunderwerbsteuer (ISAI): 3,24 % bzw. 3,62 % des Preises nach dem gesetzlichen Abzug. Veröffentlichte Gesamtschätzungen reichen von 4 bis 9 Prozent und widersprechen einander.
Quelle Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, Artikel 7; Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, Artikel 338, in Kraft seit 9. Juli 2026.
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Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer (predial)?
Zwischen 0,234 % und 0,354 % des Steuerwerts der Immobilie, nach Grenzsätzen: 16.570 mexikanische Pesos pro Jahr bei einem Steuerwert von 5.000.000 mexikanische Pesos. Wer das Jahr im Januar bezahlt, erhält 15 % Nachlass, im Februar 10 %. Der Steuerwert ist der Katasterwert, nicht der Kaufpreis.
Quelle Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, Artikel 4 und 49.
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Welche Steuer zahlt ein ausländischer Eigentümer beim Verkauf?
Wer in Mexiko nicht steuerlich ansässig ist, zahlt nach eigener Wahl 25 % Einkommensteuer auf den Bruttopreis oder 35 % auf den Gewinn. Wer in Mexiko steuerlich ansässig ist, gleich welcher Staatsangehörigkeit, wird auf den Gewinn besteuert und kann den Verkauf des Eigenheims bis zu einem Preis von 700.000 UDIS steuerfrei stellen; das waren 6.166.187 mexikanische Pesos zum Wert vom 10. Juli 2026.
Quelle Ley del Impuesto sobre la Renta, Artikel 160 und 93 Abschnitt XIX.
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Was berechnen Makler?
Üblich sind 6 % des Verkaufspreises zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer, insgesamt 6,96 %, zu zahlen vom Verkäufer. Kein Gesetz und kein Verbandstarif legt den Satz fest; er ist verhandelbar.
Quelle Veröffentlichte Seiten eines örtlichen Maklers, abgerufen im Juli 2026. Kein Gesetz und kein Tarif nennt einen Satz.
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Was bringt eine Kurzzeitvermietung ein, und was ist dafür zu zahlen?
Das mittlere Inserat erzielte in den zwölf Monaten bis Juli 2026 brutto 12.792 US-Dollar, laut von den Plattformen ausgelesenen Daten und vor allen Kosten. Auf möblierte Vermietung entfallen 16 % Mehrwertsteuer und die Beherbergungsteuer des Bundesstaats Guanajuato von 4 %; die Gemeinde verlangt eine Nutzungsgenehmigung für Beherbergung von 45.000 mexikanische Pesos je Haushaltsjahr. Einen Datensatz auf Grundlage geprüfter Buchungen gibt es für diesen Markt nicht.
Quelle AirROI, ausgelesene Inserate, zwölf Monate bis Juli 2026, Seite aktualisiert am 12. September 2026; Ley del Impuesto al Valor Agregado; Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato; Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, Artikel 24.
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Verschafft ein Hauskauf ein Aufenthaltsrecht in Mexiko?
Nein. Eigentum verleiht keinen Aufenthaltsstatus. Eine Immobilie kann einen Antrag auf befristeten Aufenthalt nur stützen, wenn ihr Urkundenwert 91.710 Tage UMA übersteigt, 2026 rund 10.758.500 mexikanische Pesos; andernfalls qualifiziert man sich über Einkommen oder Ersparnisse.
Quelle Lineamientos, veröffentlicht im Diario Oficial de la Federación am 25. Juli 2025; UMA 2026, INEGI.
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Wer kauft in San Miguel de Allende?
66 % der identifizierten Käufer im ersten Halbjahr 2026 kamen aus den Vereinigten Staaten, nach der Auswertung des örtlichen MLS durch einen Makler. Ein zweites Maklerbüro beziffert diesen Anteil für Januar bis September auf 69 %. Kein Register veröffentlicht die Herkunft der Käufer.
Quelle Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, Halbjahresbericht vom 1. August 2026. Der zweite Anteil: Live In San Miguel, Bericht für den 7. Januar bis 30. September 2026, abgerufen am 8. Oktober 2026. Beide Quellen sind provisionsfinanziert.
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Gibt es ein Wasserrisiko?
Ja, und die Bundeswasserbehörde dokumentiert es. Die Feststellung der CONAGUA von 2024 für den Grundwasserleiter unter San Miguel de Allende weist aus, dass die Entnahme die Neubildung um 61.984.190 Kubikmeter pro Jahr übersteigt und kein Volumen für neue Konzessionen verfügbar ist.
Quelle CONAGUA, Verfügbarkeitsfeststellung 2024, Grundwasserleiter Cuenca Alta del Río Laja.
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Was wird über diesen Markt nicht veröffentlicht?
Es gibt kein öffentliches Register der Verkaufspreise, keine Abschlusszahlen nach Stadtviertel, keinen erzielten Quadratmeterpreis und keinen Preisindex. Jede kursierende Transaktionszahl ist die Auswertung des örtlichen MLS durch einen provisionsfinanzierten Makler.
Quelle Unsere eigenen Prüfungen beim Registro Público de la Propiedad von Guanajuato (23. Juli 2026) und bei der AMPI San Miguel de Allende (24. September 2026).
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Veröffentlichte Recherche, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Sätze und Gebühren entsprechen dem Stand 2026; maßgeblich für Ihren Kauf ist ein mexikanischer Notar.