Mercado inmobiliario de San Miguel de Allende 2026 : precios de cierre en pesos y la plusvalía que sí se puede medir

La casa típica que se vendió en San Miguel de Allende en el primer semestre de 2026 costó 480,000 dólares, unos 8.47 millones de pesos al tipo de cambio FIX del Banco de México del 24 de septiembre de 2026, de 17.6425 pesos por dólar. Es la mediana de 181 cierres de casas y condominios registrados en el MLS de la AMPI local entre el 1 de enero y el 24 de junio, publicada por Mike Fanelli, agente de The Agency San Miguel de Allende. Para quien compra en pesos, el dato más útil del mismo reporte es otro: las casas cotizadas en pesos se vendieron en una mediana de 5.2 millones.

Antes de cualquier cifra, el aviso que la acompaña a todas. San Miguel no tiene un registro público de operaciones: el Registro Público de la Propiedad de Guanajuato no publica estadísticas de compraventa y la AMPI local no publica estadísticas en su sitio. Todo dato de cierres de esta página es la lectura que hace un agente o una inmobiliaria del MLS de la AMPI, que solo registra las operaciones del propio MLS y, en palabras del reporte, puede no captar todas las ventas privadas. Quienes publican esas lecturas cobran comisión. Y dos inmobiliarias que leen el mismo MLS no dan el mismo conteo: Fanelli reporta 181 cierres del 1 de enero al 24 de junio, Realty San Miguel 186 al cierre de junio. Son los mejores datos que existen. No son auditables. Cada mes los ponemos lado a lado, con la fecha y la razón de cada cifra, en nuestro monitor del mercado, en inglés.

¿Cuánto cuesta una casa en San Miguel de Allende en 2026?

Casas y condominios; los terrenos y locales comerciales quedan fuera. El semestre sumó unos 113 millones de dólares, cerca de 1,994 millones de pesos. El 56 por ciento de las ventas cerró por debajo de 500,000 dólares y el 88 por ciento por debajo de un millón: el grueso del mercado está bastante más abajo de lo que sugieren las casas de lujo que se llevan la atención. En julio, un solo cierre de 6.5 millones de dólares distorsionó el promedio del mes. En agosto la venta más alta fue de 1,795,000 dólares y nada pasó de 2 millones. En septiembre la venta más alta fue de 2,010,000 dólares.

Una mediana mensual sobre 25 a 38 ventas brinca con la mezcla de lo que se vendió, no con el valor de las casas. En febrero fue de 395,000 dólares, en abril de 648,000 y en los días de junio que cubre el reporte de 349,000; el propio agente atribuye la caída de junio a que cerraron más casas locales cotizadas en pesos. Lea el semestre, no el mes.

Como referencia anterior solo hay promedios, y de otra inmobiliaria: Realty San Miguel reportó un precio promedio de reventa de 650,462 dólares en 2024 y de 568,829 en 2025, y de 649,316 en enero de 2026, un solo mes de temporada alta en el que una venta grande mueve el promedio. Un promedio y una mediana no se comparan entre sí.

Corregido el 8 de octubre de 2026: las versiones anteriores de esta página llegaban solo hasta agosto. Septiembre de 2026 cerró 38 ventas con una mediana de 372,500 dólares y 195 días en venta (Mike Fanelli, reporte de septiembre, leído el 5 de octubre de 2026). También daban sin matiz los 3.2 listados nuevos por venta del reporte semestral, cuyos conteos mensuales suman 603 listados contra 181 cierres, es decir 3.3; atribuían a una sola fuente el 96 por ciento de venta contra lista, que también publica Live In San Miguel para el periodo del 7 de enero al 30 de septiembre de 2026 (leído el 8 de octubre de 2026); y hablaban de dos o tres inmobiliarias que leen el MLS, cuando son cuatro.

Dos mercados en la misma ciudad: el de dólares y el de pesos

El hallazgo más útil del reporte semestral para un comprador mexicano es que San Miguel son dos mercados que casi no se tocan.

La mediana de 480,000 dólares describe sobre todo el mercado que se vende al extranjero. Si usted busca en pesos, su referencia es 5.2 millones. Y el flujo va en una dirección: en el semestre, 66 por ciento de los compradores identificados eran de Estados Unidos; los estadounidenses compraron 40 casas más de las que vendieron y los propietarios mexicanos vendieron 28 más de las que compraron.

El tipo de cambio importa aquí más de lo que parece. El reporte convierte las ventas en pesos a dólares a 17.4 pesos por dólar en esta edición, aunque en otra parte de la misma página dice usar el promedio de cada mes; con 18.5 a 20 pesos por dólar, según el propio reporte, la mediana general habría quedado entre 445,000 y 469,000 dólares. Y el peso de hoy no es el de 2025: el promedio anual del IRS fue de 19.212 pesos por dólar en 2025 y el FIX del 24 de septiembre de 2026 es de 17.6425. Una casa con el mismo precio en dólares cuesta hoy unos 8 por ciento menos pesos que al promedio de 2025. Ese movimiento no tiene nada que ver con la casa, y no es permanente; lo tratamos a fondo en nuestra página sobre el riesgo cambiario, en inglés.

Precio de oferta contra precio de cierre

Las dos columnas no miden lo mismo. Los portales, agregados por TheLatinvestor al 21 de septiembre de 2026, capturan sobre todo el inventario en pesos del mercado nacional; el MLS captura lo que listan las inmobiliarias de la AMPI, mucho de ello en dólares. Que la mediana de oferta de los portales y la mediana de cierre de lo cotizado en pesos den los mismos 5.2 millones es llamativo, pero son universos distintos y no deben mezclarse en una sola cifra.

Lo que sí dicen los cierres sobre la negociación, siempre según el reporte semestral:

• La venta típica cerró a 96 por ciento de su último precio de lista, unos 4 por ciento abajo. El dato viene de los reportes semanales de transacciones de la AMPI, que el archivo de ventas cerradas no puede verificar.
• Hubo 339 cambios de precio en el semestre y 92 por ciento fueron rebajas, en promedio de 6.9 por ciento.
• Por cada casa vendida salieron 3.2 nuevas al mercado, según el reporte; sus propios conteos mensuales suman 603 listados nuevos contra 181 cierres, es decir 3.3.
• El 24 por ciento se vendió al precio pedido o por encima: cuando el precio y el estado de la casa son correctos, se paga lo pedido.
• El 21 por ciento se vendió en menos de 90 días y el 7 por ciento tardó más de un año.

La lectura del propio agente es que las casas con buen precio se venden rápido y las caras se quedan meses hasta bajar al mismo precio. Es una lectura razonable de sus datos y, también, la de alguien que cobra por vender.

¿Cuál es el precio del metro cuadrado en San Miguel de Allende?

No existe un precio por metro cuadrado de ventas cerradas en San Miguel. Ni uno. El reporte del MLS no lo publica. Todo lo disponible son precios de oferta o estimaciones colaborativas, y no coinciden.

La tabla por colonia de TheLatinvestor es la única de su tipo que encontramos. Es un raspado de portales sin tamaño de muestra declarado, y la reproducimos identificada como tal, no respaldada:

Numbeo da 49,720 pesos por metro cuadrado en el centro y 29,432.99 fuera de él, con base en 50 registros de nueve contribuyentes en 18 meses. Publicar una cifra con centavos a partir de nueve personas es una decisión de presentación, no una medición.

¿Y el metro cuadrado de terreno? No hay precio de cierre de terrenos: el reporte del MLS los excluye de sus estadísticas. Lo único con respaldo legal es el valor fiscal del artículo 5 de la ley de ingresos municipal, de 1,925.09 a 3,827.08 pesos por metro cuadrado en la zona habitacional centro medio y hasta 10,070.55 en la comercial de primera. Es la base del predial, no un precio de mercado, y la relación entre uno y otro no se publica.

Con el inventario en niveles altos, el precio de oferta queda por encima del precio de cierre en una proporción que nadie mide por colonia. El 96 por ciento de venta contra lista es una cifra de toda la ciudad, que publican dos inmobiliarias a partir de los mismos reportes semanales, y no se puede aplicar a una calle.

Inventario: más casas en venta de las que se venden

La misma inmobiliaria considera normales aquí 15 a 18 meses de inventario, y tradicionales 12 o más, porque es un mercado casi exclusivamente de contado. Treinta meses es entre 1.7 y 2 veces lo normal. Advierte también que su método calcula el inventario solo con el mes en curso y no con una ventana de 90 días, así que puede dar saltos bruscos, como el de 20 a 30 meses entre julio y agosto. El presidente de la AMPI de San Miguel, Erwit Reichert, escribió el 27 de agosto de 2026 que en el último año la oferta de propiedades de reventa casi se duplicó.

Dos detalles de las cifras. Los 253 cierres a agosto contra 289 son 12.46 por ciento menos, exactamente la misma cifra que la inmobiliaria da para la caída de propiedades bajo contrato; puede ser coincidencia o una confusión del reporte, que no lo aclara. Y la misma firma recuerda que 2025 fue año récord de reventas y sostiene que ir 12 por ciento abajo de ese año todavía refleja un mercado sano; es la lectura de una parte interesada.

Treinta meses de inventario serían una emergencia en un mercado con hipoteca. Aquí describen un mercado lento, no uno en crisis: casi nadie debe dinero sobre su casa, el predial es bajo y buena parte de la oferta son segundas residencias, así que hay pocos vendedores obligados. Más oferta se traduce en más tiempo de venta y más margen para negociar, no necesariamente en precios que se desploman. El análisis completo está en nuestra página sobre inventario, en inglés.

¿Cuánta plusvalía tiene San Miguel de Allende?

No hay una cifra medida. No existe índice de ventas repetidas ni índice hedónico para San Miguel, la Sociedad Hipotecaria Federal no publica serie para el municipio y las medianas de cierres que se pueden consultar sin registro empiezan en 2026, así que todavía no hay contra qué compararlas. Lo que circula es otra cosa:

El artículo de realestatemarket.com.mx que aparece para esta búsqueda no contiene ninguna tasa anual de plusvalía para la ciudad. Lo que contiene son cifras de una desarrolladora de hace dos décadas y una garantía de preventa. Conviene leerlo con esa fecha en la cabeza. Y si hoy le ofrecen una preventa con plusvalía garantizada, antes de apartar revise lo que explicamos en nuestra página sobre fraccionamientos en San Miguel.

Lo que sí se puede medir con ventas cerradas son dos cifras de 2024 a 2025, de dos inmobiliarias distintas, y apuntan en sentidos opuestos. Convertidas a pesos y descontada la inflación:

La conversión es nuestra: usamos el tipo de cambio promedio anual del IRS, 18.330 pesos por dólar en 2024 y 19.212 en 2025, y el promedio anual del INPC, que subió 3.81 por ciento de 2024 a 2025 según la serie del Banco de México con datos del INEGI. Ninguna de las dos cifras es un índice de precios. El promedio cayó sobre todo porque se vendieron menos casas de lujo: las ventas de más de 2 millones de dólares bajaron de 19 a 12, y la inmobiliaria atribuye a eso cerca de la mitad de la caída. La mediana de las cinco zonas principales es de otra firma, que cubre solo esas zonas y cuyo reporte completo no leímos porque requiere registro. Cambió la canasta de lo que se vendió; no sabemos cuánto cambió el valor de la misma casa.

Para un inversionista que mide en pesos, la lección más importante de San Miguel es otra: buena parte de lo que parece plusvalía, o minusvalía, es tipo de cambio. Una casa que no movió su precio de 500,000 dólares valía 9.17 millones de pesos al promedio de 2024, 9.61 millones al de 2025 y 8.82 millones al FIX del 24 de septiembre de 2026. Primero ganó 4.8 por ciento y después perdió 8.2, sin que nadie tocara el precio. Y cualquier cifra nominal hay que descontarla de la inflación: con el INPC de agosto de 2026 en 3.26 por ciento anual, una plusvalía nominal de 10 por ciento es de unos 6.5 reales.

Compare ahora con su ciudad. El Índice SHF sí es estadística oficial, pero solo mide vivienda con crédito hipotecario:

Para su departamento en la Ciudad de México o su casa en San Pedro, ese índice describe su mercado. Para San Miguel no describe nada: aquí el segmento que fija precios paga de contado, en buena parte en dólares, y no pasa por avalúo bancario. El precio medio de la vivienda con crédito hipotecario en Guanajuato, según la SHF, fue de 1,769,967 pesos en el primer trimestre de 2026; la mediana de las casas cotizadas en pesos que se vendieron en San Miguel, 5.2 millones. Usar el 8.1 por ciento estatal como plusvalía de San Miguel es un error de método que se comete todos los días.

Corregido el 5 de octubre de 2026: las versiones anteriores de esta página daban las cifras del primer trimestre de 2026 como se publicaron por primera vez (nacional 8.74 por ciento, Guanajuato 8.44, zona metropolitana de Guadalajara 12.46). El comunicado de la SHF del 10 de agosto de 2026 revisó el primer trimestre a 8.6 y 8.3 para el país y para Guanajuato, y da 7.3 y 8.1 para el año al segundo trimestre, con cifras preliminares. La tabla lleva ahora el segundo trimestre, leído en el índice de la SHF el 5 de octubre de 2026.

¿Es buen momento para comprar en San Miguel de Allende?

No le vamos a decir si compre. Le decimos lo que muestran los datos sobre su margen de negociación: inventario de entre 1.7 y 2 veces lo normal, 92 por ciento de los cambios de precio del semestre fueron rebajas, la venta típica cerró unos 4 por ciento debajo del último precio de lista y en agosto y en septiembre casi una de cada cinco ventas llevaba más de un año en el mercado. La inmobiliaria que publica el inventario sostiene que todavía no es un mercado de compradores; también cobra comisión por cada operación.

Antes de ofertar, calcule lo que no está en el precio: el ISAI y los demás costos de escrituración, el predial y, si piensa rentar por noche, el permiso municipal de 45,000 pesos al año y el impuesto estatal. Y un riesgo que ningún reporte de mercado incluye: San Miguel no está aislado de lo que ocurre en Guanajuato. Los datos de seguridad, junto con el resto del análisis en pesos, están en la guía del comprador mexicano.

Lo que nadie publica

Una mediana de cierres por colonia. Un precio por metro cuadrado de ventas cerradas, de casas o de terrenos. Una serie pública de medianas anterior a 2026; la única que dice cubrir 2024 y 2025 está en un reporte que requiere registro. Un conteo de cierres que coincida entre las inmobiliarias que leen el mismo MLS. Estadísticas de compraventa del Registro Público. La proporción de compras de contado contra financiadas. La relación entre valor fiscal y valor de mercado. Cualquiera de estos datos de una fuente que no cobre comisión.

Ninguno existe en forma pública y verificable. Lo que existe son los reportes de cuatro inmobiliarias que leen el mismo MLS, unos cuantos agregadores que reciclan precios de portales y un índice oficial que, por construcción, deja fuera este mercado. Use los números. Sepa qué son.

Cifras en dólares salvo donde se indica. Las conversiones a pesos son nuestras, al FIX del 24 de septiembre de 2026 salvo donde se indica otro tipo de cambio. Los cambios en el precio promedio o en la mediana no son plusvalía y no anticipan rendimientos futuros. Esto es investigación publicada, no asesoría de inversión; Invest In San Miguel no es una inmobiliaria, no cobra comisiones y no tiene interés financiero en que usted compre o no.