Escrituración
Costos de escrituración en San Miguel de Allende según el precio : lo que fija la ley, de 2 a 30 millones de pesos
La pregunta real no es cuánto cuesta escriturar en general, sino cuánto cuesta en una casa de su precio. Aquí está la parte que fija la ley, calculada en once precios, y lo que no incluye.
Respuesta corta
En una casa de 5 millones de pesos en San Miguel de Allende, lo que fija la ley de 2026 al escriturar suma 207,470 pesos, el 4.1 por ciento del precio: 162,007 de ISAI, 39,440 de notario al máximo del arancel con IVA y 6,023 de registro, certificado y avalúo. Va del 3.4 por ciento en 2 millones al 4.6 en 30 millones. Los honorarios que se pactan van aparte.
Casi todo lo que se publica sobre costos de escrituración da un porcentaje para cualquier compra. La ley no funciona así. El ISAI es progresivo y lleva una deducción fija, el arancel notarial tiene un tope que pesa menos conforme sube el precio, y tres renglones son cuotas fijas. Por eso la proporción del precio que fija la ley cambia con cada precio.
Esta página la calcula en once precios para un comprador mexicano. Es la compañera de los costos de escrituración renglón por renglón, que explica cada cobro.
La tabla
Todas las cifras están en pesos y se calculan con las leyes de 2026 sobre el precio total declarado. Es nuestra aritmética, no una cifra publicada. “Fijado por ley” suma el ISAI, el notario al máximo del arancel con IVA y las cuotas fijas: la inscripción en el registro, el certificado de libertad de gravámenes y el avalúo municipal, unos 4,223 pesos en 2 millones y 21,023 en 30 millones.
| Precio | Fijado por ley | % del precio | ISAI | Notario, máximo |
|---|---|---|---|---|
| 2 millones | 68,270 | 3.4% | 42,007 | 22,040 |
| 3 millones | 114,670 | 3.8% | 82,007 | 27,840 |
| 4 millones | 161,070 | 4.0% | 122,007 | 33,640 |
| 5 millones | 207,470 | 4.1% | 162,007 | 39,440 |
| 6 millones | 253,870 | 4.2% | 202,007 | 45,240 |
| 8 millones | 346,670 | 4.3% | 282,007 | 56,840 |
| 10 millones | 439,470 | 4.4% | 362,007 | 68,440 |
| 12 millones | 532,270 | 4.4% | 442,007 | 80,040 |
| 15 millones | 671,470 | 4.5% | 562,007 | 97,440 |
| 20 millones | 903,470 | 4.5% | 762,007 | 126,440 |
| 30 millones | 1,367,470 | 4.6% | 1,162,007 | 184,440 |
La proporción sube con el precio, del 3.4 por ciento en 2 millones al 4.6 en 30 millones, porque el ISAI es el renglón más grande y su deducción fija pesa menos cuanto mayor es el precio. Si en la escritura aparece un comprador extranjero, sume 5,250 pesos por cada uno.
Cómo se calcula cada renglón
- ISAI. El valor del inmueble menos diez UMA anuales, 427,946.40 pesos en 2026 (artículo 338 fracción I de la Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato). Sobre esa base, el artículo 7 de la Ley de Ingresos de San Miguel de Allende para 2026 cobra 39,125 pesos más 4 por ciento de lo que exceda de 1,500,000. La tabla supone que el precio es el mayor de los tres valores que compara la ley: el precio, el valor fiscal y un avalúo de menos de un año.
- Notario. El máximo del arancel supletorio de Guanajuato, artículo 21 fracción I de la Ley Arancelaria: 2 por ciento de los primeros 600,000 pesos y 0.5 por ciento del resto, más IVA. El artículo 2 de esa ley lo aplica solo a falta de convenio entre notario y cliente: es el tope del valor por defecto, no de lo que le pueden cotizar.
- Registro Público. 2,460 pesos en línea (2,574 en ventanilla), cuota fija por inmueble, artículo 10 fracción II de la Ley de Ingresos del Estado de 2026.
- Certificado de libertad de gravámenes. 424 pesos en línea (470 en ventanilla), fracción IX del mismo artículo.
- Avalúo municipal. 138.88 pesos más 0.6 al millar cuando lo practica la Tesorería, artículo 25 fracción II de la ley municipal. Si lo elabora un perito autorizado, el municipio cobra 30 por ciento de esa cantidad por autorizarlo, en lugar de la cuota completa, y los honorarios del perito no los fija ninguna ley.
Lo que la tabla no incluye
Es un piso. Los honorarios notariales por encima del arancel son lo normal, y la gestoría, su propio abogado, los honorarios del perito y los cargos del banco si compra con crédito se pactan en privado; nadie los publica para San Miguel a partir de operaciones registradas. Las estimaciones publicadas van del 4 al 9 por ciento del precio. La distancia entre este piso y lo que le coticen es la parte que se negocia, y conviene preguntarla renglón por renglón antes de firmar.
Los precios por debajo de 2 millones de pesos no están en la tabla: caen en los tramos inferiores de la tarifa del ISAI, que aquí no calculamos.
Calculado el 15 de octubre de 2026 con las leyes vigentes para 2026. La UMA, la Ley de Ingresos municipal y la del Estado cambian cada enero.
Fuentes
- H. Congreso del Estado de Guanajuato — Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, Arts. 4, 5, 7, 25, 31 fr. II, 33 fr. IX, 49 and 50 (predial tariff, cadastral values, ISAI tariff, avaluo fees, municipal and SAPASMA no-debt certificates, discounts, exemptions) · Fiscal year 2026; published Periodico Oficial No. 260, 21a Parte, 30 December 2025
- H. Congreso del Estado de Guanajuato — Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, Arts. 42 (ISAI assessed on the highest of registered fiscal value, transaction value or certified appraisal), 338 fr. I and 339 (value reduced in every operation by ten times the annual UMA, once per unit or operation) · Decreto 202, published Periodico Oficial No. 135, Tercera Parte, 8 July 2026; in force 9 July 2026
- INEGI, Comunicado de Prensa 1/26 — value of the UMA for 2026 (MXN 42,794.64 a year), used for the ten-UMA ISAI reduction of MXN 427,946.40 · Published 8 January 2026; values in force 1 February 2026 to 31 January 2027
- H. Congreso del Estado de Guanajuato — Ley de Ingresos del Estado de Guanajuato para el Ejercicio Fiscal de 2026, Art. 10 (Public Property Registry fees and certificates) · Fiscal year 2026; published Periodico Oficial No. 260, 50a Parte, 30 December 2025
- Ley Arancelaria para el Cobro de Honorarios Profesionales de Abogados y Notarios y de Costas Procesales para el Estado de Guanajuato, Arts. 2 and 21 (Poder Judicial de Guanajuato) · Ultima reforma Periodico Oficial No. 105, 1 July 2016; still the governing arancel
- Camara de Diputados — Ley Federal de Derechos, Arts. 25 fr. XV, 25 fr. V and 26-A (SRE convenio de renuncia fee, fideicomiso permit fees, rounding rule) · 2026 amounts; ultima reforma DOF 7 November 2025, updated per Resolucion Miscelanea Fiscal 2026, DOF 28 December 2025
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta escriturar una casa de 5 millones de pesos en San Miguel de Allende?
Lo que fija la ley de 2026 suma 207,470 pesos, el 4.1 por ciento: 162,007 de impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI), 39,440 de honorarios notariales al máximo del arancel supletorio con IVA, 2,460 de inscripción en el Registro Público en línea, 424 del certificado de libertad de gravámenes y 3,139 del avalúo municipal. Es un piso: los honorarios notariales por encima del arancel, la gestoría y su propio abogado se pactan en privado y van aparte.
¿El ISAI en San Miguel de Allende es del 2 por ciento?
No. El 2 por ciento es solo el primer tramo de una tarifa progresiva. El artículo 7 de la Ley de Ingresos municipal de 2026 cobra en el tramo superior 39,125 pesos más 4 por ciento de lo que exceda de 1.5 millones, y el artículo 338 de la Ley Hacendaria Municipal descuenta antes diez UMA anuales, 427,946.40 pesos en 2026. Resulta 2.10 por ciento del precio en 2 millones, 3.24 en 5 millones y 3.87 en 30 millones.
¿Un comprador extranjero paga más al escriturar?
Solo 5,250 pesos por cada extranjero en la escritura: el convenio de renuncia ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, 5,252.02 pesos según el artículo 25 fracción XV de la Ley Federal de Derechos, que se paga redondeado. San Miguel está fuera de la zona restringida, así que no hace falta fideicomiso. El ISAI, el arancel, el registro y el avalúo son iguales para todos.
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