Chiffres clés
Immobilier à San Miguel de Allende : les chiffres clés
Treize chiffres pour qui envisage d’acheter, chacun avec sa source. Vérifiés le 8 octobre 2026.
Invest In San Miguel est un éditeur indépendant. Nous ne proposons aucun bien, ne représentons ni acheteur ni vendeur et ne touchons aucune commission : rien ici n’est écrit pour vous vendre une maison.
Chaque réponse tient en une ou deux phrases et nomme la loi, l’autorité ou l’agence qui l’appuie. Quand un chiffre n’existe pas, nous le disons au lieu de l’estimer.
Treize questions, treize réponses
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San Miguel de Allende est-il aujourd’hui un marché d’acheteurs ou de vendeurs ?
Plutôt favorable aux acheteurs. En août 2026, le stock représentait 30 mois de ventes, contre 15 à 18 mois jugés normaux ici par la même agence, et 253 ventes ont été conclues de janvier à août contre 289 un an plus tôt, soit 12,5 % de moins. Aucune baisse des prix de vente conclus n’a été mesurée.
Source Realty San Miguel, note de marché publiée le 9 septembre 2026 : une agence rémunérée à la commission, qui lit le MLS local. Le verdict est notre décompte de cinq relevés publiés.
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À quel prix se vend un logement à San Miguel de Allende ?
Le prix de vente médian s’est établi à 480 000 USD au premier semestre 2026, sur 181 ventes de maisons et d’appartements. Septembre 2026 à lui seul donne 372 500 USD sur 38 ventes ; la médiane d’un mois varie selon ce qui s’est vendu et ne traduit pas une évolution des prix. Une deuxième agence situe la médiane de l’ensemble des ventes conclues de janvier à septembre à 385 000 USD, sur 327 ventes au prix enregistré ; sa base est plus large, si bien que les deux chiffres ne sont pas comparables. Aucun registre public ne publie les prix de vente ici.
Source Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, d’après le MLS de l’AMPI San Miguel de Allende : rapport semestriel du 1er août 2026 et rapport de septembre consulté le 5 octobre 2026. La seconde médiane : Live In San Miguel, rapport couvrant du 7 janvier au 30 septembre 2026, consulté le 8 octobre 2026. Deux sources rémunérées à la commission.
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Combien de temps faut-il pour vendre ?
Environ six mois. Les biens vendus en septembre 2026 étaient en vente depuis 195 jours en médiane ; sur le premier semestre 2026, la médiane était de 178 jours. Les biens jamais vendus ne sont pas comptés.
Source Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, d’après le MLS de l’AMPI ; rapports du 1er août et de septembre 2026. Source rémunérée à la commission.
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Un étranger peut-il être propriétaire en direct à San Miguel de Allende ?
Oui. La commune figure sur la liste officielle, publiée au Diario Oficial de la Federación le 21 mai 1997, des communes situées entièrement hors de la zone restreinte du Mexique. Un étranger achète en son nom propre, par un acte ordinaire. Aucune fiducie bancaire (fideicomiso) n’est nécessaire.
Source Diario Oficial de la Federación, 21 mai 1997 ; Ley de Inversión Extranjera, article 10-A.
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Quels sont les frais d’acquisition pour l’acheteur ?
Les postes fixés par la loi ou par un barème officiel représentent environ 4,3 % d’un achat de 5 000 000 pesos mexicains et 4,4 % d’un achat de 10 000 000 pesos mexicains. L’essentiel est la taxe municipale d’acquisition (ISAI) : 3,24 % et 3,62 % du prix après l’abattement prévu par la loi. Les estimations publiées du total vont de 4 à 9 pour cent et ne concordent pas entre elles.
Source Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, article 7 ; Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, article 338, en vigueur depuis le 9 juillet 2026.
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À combien s’élève la taxe foncière annuelle (predial) ?
Entre 0,234 % et 0,354 % de la valeur fiscale du bien, par tranches marginales : 16 570 pesos mexicains par an pour une valeur fiscale de 5 000 000 pesos mexicains. Le paiement de l’année en janvier donne droit à 15 % de remise, en février à 10 %. La valeur fiscale est celle du cadastre, non le prix d’achat.
Source Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, articles 4 et 49.
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Quel impôt un propriétaire étranger paie-t-il à la revente ?
Un vendeur qui n’est pas résident fiscal au Mexique paie un impôt sur le revenu de 25 % du prix brut ou de 35 % de la plus-value, à son choix. Un résident fiscal mexicain, quelle que soit sa nationalité, est imposé sur la plus-value et peut exonérer la vente de sa résidence jusqu’à un prix de 700 000 UDIS, soit 6 166 187 pesos mexicains à la valeur du 10 juillet 2026.
Source Ley del Impuesto sobre la Renta, articles 160 et 93 fraction XIX.
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Que facturent les agences immobilières ?
La commission d’usage est de 6 % du prix de vente, plus 16 % de TVA, soit 6,96 % au total, à la charge du vendeur. Aucune loi ni aucun barème professionnel ne la fixe : elle se négocie.
Source Pages publiées par une agence locale, consultées en juillet 2026. Aucune loi ni aucun barème n’indique de taux.
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Que rapporte une location de courte durée, et que doit-on payer ?
L’annonce médiane a généré 12 792 USD bruts sur les douze mois à juillet 2026, d’après des données collectées sur les plateformes, avant toute charge. Une location meublée supporte 16 % de TVA et la taxe d’hébergement de l’État de Guanajuato, 4 %, et la commune exige un permis d’usage du sol pour l’hébergement de 45 000 pesos mexicains par exercice. Il n’existe aucune base de données fondée sur des réservations vérifiées pour ce marché.
Source AirROI, annonces collectées, douze mois à juillet 2026, page mise à jour le 12 septembre 2026 ; Ley del Impuesto al Valor Agregado ; Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato ; Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, article 24.
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Acheter un logement donne-t-il droit à la résidence au Mexique ?
Non. La propriété ne confère aucun statut migratoire. Un bien ne peut appuyer une demande de résidence temporaire que si sa valeur à l’acte dépasse 91 710 jours d’UMA, soit environ 10 758 500 pesos mexicains en 2026 ; sinon, le demandeur se qualifie par ses revenus ou son épargne.
Source Lineamientos publiés au Diario Oficial de la Federación le 25 juillet 2025 ; UMA 2026, INEGI.
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Qui achète à San Miguel de Allende ?
66 % des acheteurs identifiés au premier semestre 2026 venaient des États-Unis, selon la lecture du MLS local par un agent immobilier. Une deuxième agence situe cette part à 69 % de janvier à septembre. Aucun registre ne publie l’origine des acheteurs.
Source Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, rapport semestriel du 1er août 2026. La seconde part : Live In San Miguel, rapport couvrant du 7 janvier au 30 septembre 2026, consulté le 8 octobre 2026. Deux sources rémunérées à la commission.
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Existe-t-il un risque lié à l’eau ?
Oui, et l’autorité fédérale de l’eau le documente. La décision de 2024 de la CONAGUA pour l’aquifère situé sous San Miguel de Allende constate que les prélèvements dépassent la recharge de 61 984 190 mètres cubes par an, et indique qu’aucun volume n’est disponible pour de nouvelles concessions.
Source CONAGUA, détermination de disponibilité 2024, aquifère Cuenca Alta del Río Laja.
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Qu’est-ce qui n’est pas publié sur ce marché ?
Il n’existe ni registre public des prix de vente, ni chiffres de ventes conclues par quartier, ni prix de vente au mètre carré, ni indice des prix. Tous les chiffres de transactions en circulation sont la lecture du MLS local par une agence rémunérée à la commission.
Source Nos propres vérifications auprès du Registro Público de la Propiedad de Guanajuato (23 juillet 2026) et de l’AMPI San Miguel de Allende (24 septembre 2026).
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