Datos clave
Bienes raíces en San Miguel de Allende: los datos clave
Trece cifras para quien decide si compra, cada una con su fuente. Verificadas el 8 de octubre de 2026.
Invest In San Miguel es un medio independiente. No listamos propiedades, no representamos a compradores ni vendedores y no cobramos comisión, así que nada de esto está escrito para venderle una casa.
Cada respuesta ocupa una o dos frases y nombra la ley, la autoridad o la inmobiliaria que la respalda. Cuando un dato no existe, lo decimos en lugar de estimarlo.
Trece preguntas, respondidas
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¿San Miguel de Allende es hoy un mercado de compradores o de vendedores?
Se inclina hacia los compradores. En agosto de 2026 había 30 meses de inventario, frente a los 15 a 18 que la misma inmobiliaria considera normales aquí, y de enero a agosto se cerraron 253 ventas contra 289 un año antes, 12.5% menos. No se ha medido ninguna baja en los precios de cierre.
Fuente Realty San Miguel, informe de mercado publicado el 9 de septiembre de 2026: una inmobiliaria con comisión que lee el MLS local. El veredicto es nuestro conteo de cinco lecturas publicadas.
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¿En cuánto se vende una casa en San Miguel de Allende?
La mediana de precio de cierre fue de 480,000 dólares en el primer semestre de 2026, sobre 181 ventas de casas y condominios. Septiembre de 2026 por sí solo dio 372,500 dólares sobre 38 ventas; la mediana de un mes cambia con la mezcla de lo vendido y no es un cambio de precios. Una segunda inmobiliaria ubica la mediana de todos los cierres de enero a septiembre en 385,000 dólares, sobre 327 ventas con precio registrado; su base es más amplia, así que las dos cifras no son comparables. Ningún registro público publica precios de venta aquí.
Fuente Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, a partir del MLS de AMPI San Miguel de Allende: informe semestral del 1 de agosto de 2026 e informe de septiembre, consultado el 5 de octubre de 2026. La segunda mediana: Live In San Miguel, informe del 7 de enero al 30 de septiembre de 2026, consultado el 8 de octubre de 2026. Ambas son fuentes con comisión.
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¿Cuánto tarda en venderse una casa?
Unos seis meses. Las casas que cerraron en septiembre de 2026 llevaban una mediana de 195 días en venta; en el primer semestre de 2026 la mediana fue de 178 días. No se cuentan las que nunca se vendieron.
Fuente Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, a partir del MLS de AMPI; informes del 1 de agosto y de septiembre de 2026. Fuente con comisión.
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¿Puede un extranjero ser dueño directo de un inmueble en San Miguel de Allende?
Sí. El municipio figura en la lista oficial, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 21 de mayo de 1997, de municipios totalmente fuera de la zona restringida. Un extranjero compra a su nombre, con una escritura ordinaria. No hace falta fideicomiso.
Fuente Diario Oficial de la Federación, 21 de mayo de 1997; Ley de Inversión Extranjera, artículo 10-A.
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¿Cuánto cuesta escriturar?
Los conceptos fijados por ley o arancel oficial suman cerca de 4.3% en una compra de 5,000,000 pesos y 4.4% en una de 10,000,000 pesos. La mayor parte es el impuesto municipal sobre adquisición (ISAI): 3.24% y 3.62% del precio después de la reducción que marca la ley. Las estimaciones publicadas del total van de 4 a 9 por ciento y no coinciden entre sí.
Fuente Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, artículo 7; Ley Hacendaria Municipal para el Estado de Guanajuato, artículo 338, vigente desde el 9 de julio de 2026.
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¿Cuánto se paga de predial al año?
Entre 0.234% y 0.354% del valor fiscal, con tasas marginales: 16,570 pesos al año sobre un valor fiscal de 5,000,000 pesos. Pagando la anualidad en enero hay 15% de descuento y en febrero 10%. El valor fiscal es el del catastro, no el precio de compra.
Fuente Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, artículos 4 y 49.
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¿Qué impuesto paga un extranjero al vender?
Quien no es residente fiscal en México paga ISR de 25% del precio bruto o de 35% de la ganancia, a su elección. Un residente fiscal en México, de cualquier nacionalidad, tributa sobre la ganancia y puede exentar la venta de su casa habitación hasta un precio de 700,000 UDIS, que eran 6,166,187 pesos al valor del 10 de julio de 2026.
Fuente Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 160 y 93 fracción XIX.
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¿Cuánto cobran las inmobiliarias?
La comisión acostumbrada es de 6% del precio de venta más 16% de IVA, 6.96% en total, a cargo del vendedor. Ninguna ley ni arancel gremial la fija, así que es negociable.
Fuente Páginas publicadas por una inmobiliaria local, consultadas en julio de 2026. Ninguna ley ni arancel establece una tasa.
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¿Cuánto deja una renta corta y qué se paga por ella?
El anuncio mediano ingresó 12,792 dólares brutos en los doce meses a julio de 2026, según datos extraídos de las plataformas, antes de cualquier costo. El hospedaje amueblado causa 16% de IVA y el impuesto estatal sobre hospedaje de 4%, y el municipio exige un permiso de uso de suelo para hospedaje de 45,000 pesos por ejercicio fiscal. No existe una base de datos verificada con reservaciones para este mercado.
Fuente AirROI, anuncios extraídos, doce meses a julio de 2026, página actualizada el 12 de septiembre de 2026; Ley del Impuesto al Valor Agregado; Ley de Hacienda para el Estado de Guanajuato; Ley de Ingresos para el Municipio de San Miguel de Allende 2026, artículo 24.
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¿Comprar una casa da derecho a la residencia en México?
No. La propiedad no otorga ninguna condición migratoria. Un inmueble solo sirve para solicitar la residencia temporal si su valor en escritura supera 91,710 días de UMA, unos 10,758,500 pesos en 2026; de lo contrario se califica por ingresos o ahorros.
Fuente Lineamientos publicados en el Diario Oficial de la Federación el 25 de julio de 2025; UMA 2026, INEGI.
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¿Quién compra en San Miguel de Allende?
66% de los compradores identificados en el primer semestre de 2026 venían de Estados Unidos, según la lectura del MLS local de un agente inmobiliario. Una segunda inmobiliaria ubica esa proporción en 69% de enero a septiembre. Ningún registro publica el origen de los compradores.
Fuente Mike Fanelli, The Agency San Miguel de Allende, informe semestral del 1 de agosto de 2026. La segunda proporción: Live In San Miguel, informe del 7 de enero al 30 de septiembre de 2026, consultado el 8 de octubre de 2026. Ambas son fuentes con comisión.
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¿Hay riesgo de agua?
Sí, y lo documenta la autoridad federal. La determinación de 2024 de la CONAGUA para el acuífero bajo San Miguel de Allende registra una extracción que supera a la recarga en 61,984,190 metros cúbicos al año, y establece que no hay volumen disponible para nuevas concesiones.
Fuente CONAGUA, determinación de disponibilidad de 2024, acuífero Cuenca Alta del Río Laja.
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¿Qué no se publica sobre este mercado?
No hay un registro público de precios de venta, ni cifras de ventas cerradas por colonia, ni precio de cierre por metro cuadrado, ni un índice de precios. Toda cifra de operaciones que circula es la lectura del MLS local hecha por una inmobiliaria con comisión.
Fuente Nuestras propias consultas al Registro Público de la Propiedad de Guanajuato (23 de julio de 2026) y a AMPI San Miguel de Allende (24 de septiembre de 2026).
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Investigación publicada, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Las tasas y cuotas son las vigentes en 2026; su notario es la autoridad sobre su operación.