Fraccionamientos en San Miguel de Allende : qué revisar antes de pagar un solo peso

Antes de apartar un lote, firmar una preventa o dar el enganche de una casa en un fraccionamiento de San Miguel de Allende, pida cuatro cosas por escrito: el permiso de venta de esa etapa, un certificado de libertad de gravámenes vigente del predio, las constancias de que el desarrollo no debe agua al SAPASMA ni predial y, si la tierra fue ejidal, el título que la sacó del régimen agrario. El primero es el eje de la ley. El artículo 447 del Código Territorial para el Estado y los Municipios de Guanajuato prohíbe al desarrollador celebrar cualquier acto o contrato que transmita un lote o vivienda sin permiso de venta, y el artículo 551 convierte en infracción hasta la promesa de venta. El alcalde lo dijo en febrero de 2026, según Periódico Correo: “Lo primero que tienen que exigir es el permiso de venta, ese documento que certifica que tienen autorización para vender y que es el único que vale en este municipio”.

Nada de esto es complicado. Es el expediente que armaría cualquier abogado cuidadoso, y casi todo cuesta unos cientos de pesos. Lo que lo vuelve urgente en San Miguel es el historial: una advertencia municipal sobre terrenos vendidos varias veces, un proyecto de vivienda social cuyo arquitecto fue vinculado a proceso por fraude y fraccionamientos que en 2026 debían millones de pesos al organismo de agua.

Si usted compra como persona física mexicana, no necesita fideicomiso ni convenio ante la SRE; esa parte está resuelta en nuestra guía para el comprador mexicano. El riesgo de un fraccionamiento está en otro lado: en lo que se paga antes de que un notario vea el expediente.

¿Qué es un fraccionamiento, qué es un condominio y qué es una división?

“Privada” o “residencial con acceso controlado” no son categorías legales. Detrás de la pluma casi siempre hay una de tres figuras, y de cuál se trate depende quién es dueño de las calles, qué permisos deben existir y si la cuota mensual es una obligación legal.

El artículo 2 del Código Territorial define el fraccionamiento como la partición de un inmueble que requiere trazar vialidades urbanas y ejecutar obras de urbanización para vender los lotes resultantes; el desarrollo en condominio, como el proyecto de urbanización o edificación a partir de veinticuatro unidades de propiedad privativa con elementos comunes indivisibles; y la división, como la partición que no genera vialidades ni requiere infraestructura adicional.

En un condominio, la cuota de mantenimiento es una obligación que la ley ata a su unidad. En un fraccionamiento no encontramos ley estatal que regule a la asociación de colonos como la ley de condominios regula las cuotas; lo que lo obliga es lo que digan los documentos de la asociación. Léalos.

La división importa en los terrenos. El artículo 398 solo la permite si cada lote resultante ya tiene agua, drenaje y electricidad, y el 401 la exime de donar áreas. En mayo de 2021, Milenio publicó que dos proyectos grandes del municipio se habían autorizado como divisiones y no como fraccionamientos, que por eso los compradores de lotes tendrían que absorber el costo de la urbanización, y citó a un abogado del gobierno municipal de entonces que advertía de un posible fraude. Pregunte siempre bajo qué permiso se partió el terreno.

¿Qué es el permiso de venta y por qué el alcalde dice que es el único que vale?

Es la cuarta de las cinco fases de gestión que fija el artículo 404: dictamen de congruencia, aprobación de traza, permiso de urbanización o de edificación, permiso de venta y recepción de las obras por el municipio. Tres rasgos lo hacen útil para usted.

• Llega después de iniciada la obra. El artículo 430 permite solicitarlo solo una vez iniciadas las obras, con certificado de gravámenes (y, si hay hipoteca, prueba de que financia la obra y anuencia del acreedor), copia certificada de la escritura de las áreas de donación y vialidades, pagos de impuestos y derechos, y una garantía a valor futuro por las obras faltantes.
• Es público. El artículo 432 exige que estipule todas las obligaciones del desarrollador, que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y que se publique una vez en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado y en un diario local. En un condominio, además se inscribe la escritura constitutiva del régimen.
• Se puede suspender. Las obras deben concluir en un plazo máximo de dos años desde el permiso de urbanización, con prórrogas (artículo 427). Si no, el artículo 453 obliga al municipio a suspender el permiso de venta y a reclamar la garantía.

En San Miguel, los artículos 436 a 438 del reglamento municipal lo asignan a la Dirección de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, o a la Dirección de Centro Histórico y Patrimonio en la zona de monumentos, con la anuencia de la Secretaría de Gobierno y Ayuntamiento. La prensa local muestra que se vota en sesión de Ayuntamiento: La Santa Vid en diciembre de 2023 y una nueva etapa del fraccionamiento de vivienda social La Esmeralda en junio de 2026, aprobada por nueve votos contra tres junto con el cambio de uso de suelo para dos fraccionamientos residenciales. El derecho municipal es de 1,273.42 pesos (Ley de Ingresos 2026, artículo 26).

Vender sin permiso le sale caro al vendedor. El acto es nulo (artículo 549) y el Registro Público debe negar la inscripción de la escritura (artículo 394). Anunciar lotes, prometerlos en venta o venderlos sin permiso son infracciones (artículo 551, fracciones X y XI) que se sancionan con clausura y multa de 50 a 10,000 UMA diarias (artículo 557), es decir, de 5,865.50 a 1,173,100 pesos con la UMA de 2026 de 117.31 pesos, y el notario que intervenga responde solidariamente (artículo 550). El artículo 262 del Código Penal añade de tres a nueve años de prisión a quien venda o se comprometa a vender en forma lotificada sin el permiso previo, o sin cumplir sus requisitos.

Fíjese a quién castiga todo eso: al vendedor. Nada de eso le devuelve su dinero.

Un umbral cambia el expediente: la vía de desarrollo en condominio del Código Territorial, y con ella el permiso de venta, empieza en veinticuatro unidades. En un edificio más chico, la protección está en la ley de condominios, cuyo artículo 7 exige que la escritura constitutiva incluya la aprobación de los planos por la autoridad. Pregunte en Desarrollo Urbano por qué vía se autorizó el proyecto.

¿Cómo verificar el permiso de venta en San Miguel de Allende?

El propio municipio, en su advertencia de 2023, invita a acudir a la Dirección de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, en el edificio administrativo de Bulevar de la Conspiración 130, para verificar si la propiedad es factible de compra y está regularizada. Hágalo con papeles en la mano.

1. Pida copia del permiso, con fecha, etapa, número de lotes o viviendas que ampara y la sesión de Ayuntamiento que lo aprobó.
2. Confírmelo en Desarrollo Urbano, o en Centro Histórico y Patrimonio, y pregunte si está vigente o suspendido.
3. Cruce la etapa con su lote. La garantía va por etapa (artículo 431) y el permiso se otorga por etapa, como muestra el caso de La Esmeralda; el permiso de la etapa uno no ampara un lote de la etapa tres.
4. Busque la publicación en el Periódico Oficial, que tiene un buscador de documentos publicados.
5. Saque el certificado de libertad de gravámenes del predio matriz: 470 pesos en ventanilla o 424 en línea (Ley de Ingresos del Estado 2026, artículo 10). Debe mostrar la inscripción del permiso y cualquier hipoteca.
6. Revise el letrero en el predio que el artículo 446 fracción X obliga a colocar, con las características del desarrollo y sus autorizaciones.
7. Consulte la lista municipal de fraccionamientos no regulados, que reproducimos abajo.

Un permiso en regla es necesario, no suficiente. En mayo de 2023 el propio municipio informó que Ciudades Unesco había arrancado en 2021 con permiso para vender pero sin los trámites previos de traza y urbanización, y anunció su reactivación con todo en orden. Nueve meses después, el Instituto Municipal de Vivienda informó que el responsable del proyecto había hipotecado el terreno, y en marzo de 2025 el arquitecto a cargo fue vinculado a proceso por fraude. El permiso le dice que el municipio autorizó la venta. No le dice que el desarrollador va a terminar.

Fraccionamientos no regulados en San Miguel de Allende: la lista del municipio

El sitio del municipio tiene una página titulada “Fraccionamientos no regulados”. No define el término, no explica por qué aparece cada nombre ni fecha ninguno; según los metadatos del sitio, se creó el 14 de agosto de 2024 y se modificó por última vez el 10 de julio de 2026. La numeración llega a 44 pero omite el 2, el 5 y el 15. Tal como aparecía el 24 de septiembre de 2026, la lista dice, textual: The Vine o Hacienda Begoña; La Luminaria; Aldean; Garambullos; Xotol; Casco de Landeta; La Nueva Escondida; San Sebastian; La Joyita; Punta del Cielo; Luna Azul; Arroyo San Miguel; La Cantera; Brisas de Allende; Cumbres San Jose; Cumbres San Miguel; Cumbres San Agustin; Villas Los Cipresses; Antigua Residencial I; Villas de la Hacienda; La Pilarica; Residencias La Estacion; Clevia; Hotel y Villas San Miguel de Allende; Real de Vista Hermosa; Badesa; Las Nubes; La Rinconada y el Coecillo; Villas de Tamoan Zen; Ex Hacienda de la Canal; Antigua Residencial II San Nicolas; Puerta de Allende; Condominio Residencial Barroco Predio Rustico Mesa del Malanquin; Los Portales de San Miguel La Presita de Guadalupe; Hotel y Residencias DC Distrito Corazon Residencias; VIU San Miguel; Sahai Terrazas ó Resinto; El Milagro; Escondida II; 108; San Francisco.

La lista le dice que el municipio señaló un nombre. No le dice qué falla, si ya se corrigió ni si aplica a todas las etapas. Si el desarrollo que le interesa aparece, pida la explicación por escrito en Desarrollo Urbano.

Fraude inmobiliario en San Miguel de Allende: los casos documentados

Lo que sigue reporta solo lo que dicen las fuentes citadas y atribuye cada señalamiento. Que un alcalde, un periódico o una lista municipal mencione un desarrollo no equivale a una resolución judicial, y una vinculación a proceso no es una sentencia.

Si usted ya pagó en un desarrollo irregular, el caso de Ciudades Unesco muestra la ruta que siguieron otros compradores: una denuncia colectiva ante la Fiscalía General del Estado por reparación del daño, con acompañamiento del municipio, según Correo. Para un contrato con desarrollador está además la vía de la Profeco. Ninguna es rápida: en febrero de 2026, el alcalde dijo que todavía hay afectados de Ciudades Unesco y Artesanto tratando de recuperar su dinero.

Terrenos en venta en San Miguel de Allende: lo que hay que revisar

La advertencia municipal de 2023 describe el patrón: lotes de origen ejidal o de propiedad privada, lejos de las redes de servicios, sin traza autorizada por Desarrollo Urbano, sin escritura propia, ofrecidos con un aparente “bajo costo y con facilidades de pago” y la promesa de servicios básicos “en un tiempo corto”. El municipio añade que regularizar el uso de suelo suele tomar de uno a tres años y que no tiene proyectos para urbanizar esos asentamientos.

Tamaño mínimo. El Código Territorial fija 105 metros cuadrados para un lote unifamiliar de fraccionamiento habitacional (artículo 405). Fuera de la mancha urbana, el reglamento municipal exige 1,000 metros cuadrados y 20 metros de frente al lote campestre residencial, con construcción máxima de 30 por ciento, y 2,500 metros cuadrados al campestre rústico, con 10 por ciento (artículo 366). La advertencia municipal habla de un mínimo legal de 1,200 metros cuadrados; no encontramos esa cifra en el Código ni en el reglamento. Pregunte cuál aplica a su predio.

Ejido y dominio pleno. Las tierras ejidales de asentamiento humano no se pueden vender y cualquier acto para enajenarlas es nulo de pleno derecho, salvo los solares de la zona de urbanización, que son propiedad plena de sus titulares y se inscriben en el Registro Público (Ley Agraria, artículos 64, 68 y 69); las de uso común son inalienables (artículo 74); y los derechos parcelarios solo pueden venderse a ejidatarios o avecindados del mismo núcleo (artículo 80). Un comprador de fuera del ejido, mexicano o extranjero, solo puede adquirir válidamente una parcela con dominio pleno: acuerdo de asamblea (artículo 81), baja en el Registro Agrario Nacional, título de propiedad expedido por el RAN e inscrito en el Registro Público (artículo 82). En la primera venta, los familiares, quienes hayan trabajado la parcela más de un año, los ejidatarios, los avecindados y el núcleo tienen derecho del tanto por treinta días; sin la notificación, la venta puede anularse (artículo 84). Y en zonas de reserva de crecimiento, el estado y el municipio tienen derecho de preferencia (artículo 89). El PHINA del RAN es de consulta gratuita y permite ver el historial de cada núcleo agrario.

Agua. El SAPASMA expide la carta de factibilidad por 217.76 pesos por lote; vale seis meses y, al renovarla, la respuesta “no necesariamente será positiva”, sujeta a la disponibilidad de agua en la zona (Ley de Ingresos 2026, artículo 33). La razón está en el déficit del acuífero y la falta de volumen para nuevas concesiones. Si el desarrollo se abastece de pozo propio, pida el título de concesión de la CONAGUA y búsquelo en el REPDA.

Predial. El terreno con menos de 5 por ciento construido paga la tabla de predios sin edificar, de 0.438 a 0.705 por ciento del valor fiscal según superficie (artículo 4), bastante más que una casa. Los números están en nuestra página de predial.

Contrato con desarrollador. Si le vende un fraccionador, el contrato de compraventa de terreno debe anexar la licencia de uso de suelo, incluir un estudio de factibilidad de servicios y declarar que el terreno no está sujeto a régimen ejidal o comunal y se puede escriturar de inmediato (NOM-247-SE-2021, numeral 6.4).

Preventa: sus derechos ante la Profeco

La Ley Federal de Protección al Consumidor se aplica cuando el vendedor es fraccionador, constructor o promotor que vende vivienda al público, y sus contratos deben registrarse ante la Profeco (artículo 73). En preventa deben mostrarle el proyecto ejecutivo completo, la maqueta y, en su caso, la casa muestra; los documentos de propiedad; los gravámenes, que deben quedar cancelados al firmar la escritura; la situación de contribuciones y servicios; los permisos; los planos; las condiciones de cancelación, y cualquier garantía hipotecaria o fiduciaria (artículo 73 Bis). El contrato debe estar en español, con cantidades en pesos, fecha de entrega y penas recíprocas (73 Ter). La garantía mínima es de cinco años en estructura, tres en impermeabilización y uno en lo demás (73 Quáter). Y el proveedor no puede recibir ningún pago antes de que la relación conste por escrito, salvo gastos de investigación (artículo 75).

La NOM-247-SE-2021, vigente desde el 18 de septiembre de 2022, lo aterriza. Aplica a contratos de promesa, preventa, compraventa y compraventa de terrenos. Por cualquier anticipo le deben dar comprobante y explicarle antes cómo se reclama su devolución. Todo contrato debe darle derecho a cancelar dentro de los cinco días hábiles siguientes a la firma, con devolución en cinco a quince días hábiles, menos los gastos operativos comprobables si así se pactó, y debe traer la fecha y el número de registro ante la Profeco.

Puede comprobar dos cosas usted mismo. El Registro Público de Contratos de Adhesión de la Profeco se consulta por nombre, razón social o número de registro, y es lo que la propia Profeco recomienda revisar antes de firmar una preventa, según el Periódico AM. El Buró Comercial muestra las quejas concluidas contra cada proveedor del 1 de enero de 2019 al 31 de agosto de 2026; no incluye las que siguen en trámite, así que un historial limpio dice menos que uno malo.

Dos límites. Esta protección cubre la venta de desarrolladores al público, no la reventa de un particular. Y se ejerce después, en conciliación o en tribunales. A eso súmele una advertencia práctica: el artículo 452 del Código Territorial permite licenciar casas en un fraccionamiento horizontal antes de terminar la urbanización, con la condición de no habitarlas hasta que concluya. Una casa terminada en un fraccionamiento sin terminar puede no ser habitable.

Contrato privado, promesa de compraventa y constancia de posesión

Lo explica también nuestra página de cómo se compra en San Miguel, paso a paso: la venta de un inmueble debe constar en escritura pública (Código Civil para el Estado de Guanajuato, artículo 1815) y no surte efectos contra terceros mientras no se inscriba (artículos 1816 y 2497).

El contrato de promesa debe constar por escrito y fijar el plazo para firmar el definitivo (artículo 1738), y solo genera la obligación de firmarlo (artículo 1739). Si el promitente se niega, lo firma el juez en su rebeldía, salvo que el inmueble ya haya pasado a un tercero de buena fe a título oneroso: entonces la promesa queda sin efecto y solo cabe reclamar daños y perjuicios (artículo 1740). El segundo párrafo del mismo artículo es más claro todavía: la promesa no transmite la propiedad, y si el promitente dispone del bien, ese acto no se invalida por existir la promesa.

Esa es la mecánica detrás de la advertencia municipal: “es recurrente la venta reiterada del mismo lote(s) a varios clientes, sin que los compradores puedan acreditar la legítima propiedad”, que reciben “una constancia de posesión o, en el mejor de los casos, un contrato de compra-venta, que alude a la totalidad del predio”. Una constancia de posesión no es título.

Existe una protección parcial: el artículo 2516 del Código Civil permite un aviso preventivo en el Registro Público, con vigencia de noventa días hábiles, para un documento privado cuyas firmas haya ratificado un notario o un juez. Si su contrato lo admite es pregunta para su abogado.

Anticipos, fideicomisos y pagos por etapas

No encontramos ley que obligue a depositar en garantía, en una cuenta escrow, el dinero de una preventa. Lo que la ley da es más acotado.

La garantía del desarrollador protege las calles, no su enganche. El artículo 446 fracción V obliga a otorgar al Ayuntamiento fianza, prenda o hipoteca por la realización de las obras de urbanización, y el 454 manda a la Tesorería a ejecutarla para terminarlas. Eso sirve si usted ya es dueño del lote y nunca llegó la red de agua. No le devuelve nada si su casa nunca se construyó.

Un fideicomiso protege en la medida de sus cláusulas. En el fideicomiso, el fideicomitente transmite bienes a una fiduciaria para un fin determinado (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, artículo 381); en el de garantía, solo pueden ser fiduciarias las entidades financieras que enlista el artículo 395, de bancos, aseguradoras y afianzadoras a sofomes registradas y uniones de crédito. Según el recuento de Telediario, el predio de Ciudades Unesco estaba en un fideicomiso de desarrollo desde 2019 y, en noviembre de 2020, las mismas 50 hectáreas se dieron en garantía hipotecaria de un crédito de 78 millones de pesos, del que se dispusieron unos 30 millones y que está vencido desde noviembre de 2023.

El crédito puente es normal; lo que importa es la liberación. El artículo 430 fracción I permite el permiso de venta sobre un predio hipotecado si el crédito financia la obra y el acreedor lo autoriza, y el 73 Bis de la ley del consumidor exige que el gravamen quede cancelado al firmar su escritura. En mayo de 2024, adn40 reportó que, según los abogados de compradores de El Deseo, más de 20 de las 90 casas construidas seguían hipotecadas al banco aunque estaban liquidadas y algunas ya escrituradas. Antes del último pago, pida la carta de liberación de su unidad firmada por el acreedor.

Pagos por etapas. Esto es criterio nuestro, no norma: amarre cada pago a algo que un tercero pueda confirmar, como el permiso de venta de su etapa, la clave catastral propia de su lote (que el artículo 423 permite tramitar desde el permiso de urbanización), la escritura constitutiva inscrita, la liberación del acreedor y, al final, la escritura. Lo que pague antes de eso lo paga a la palabra del desarrollador. Cuánto se deja normalmente de enganche aquí, y quién lo guarda, es algo que ninguna fuente publica.

Condominio: escritura constitutiva, reglamento y cuotas

En un condominio, lo que usted compra lo definen la escritura constitutiva del régimen, otorgada ante notario e inscrita (Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato, artículo 4), y el reglamento interno.

El artículo 7 exige que la escritura incluya los permisos o, si el edificio no está terminado, la aprobación de los planos; la descripción de cada unidad y su indiviso; las áreas comunes, y el reglamento, cuyo apego a la ley debe verificar el notario. Modificar cualquiera de los dos requiere el 75 por ciento de los votos de todos los condóminos (artículo 9). Si el régimen aún no se constituye cuando usted paga, el reglamento que le enseñan es un borrador, y el que se inscriba es con el que va a vivir.

Desde la reforma de noviembre de 2022, la fracción XXI del artículo 51 permite al reglamento ajustar las cuotas de quien haga mayor uso de las áreas comunes, y menciona expresamente la renta por plataformas digitales. Si piensa rentar por Airbnb, lea esa cláusula y el permiso municipal de renta corta.

El artículo 62 es el que hay que usar. El vendedor debe entregarle la constancia de no adeudo de cuotas expedida por el administrador; sin ella, usted queda como obligado solidario de lo que se deba. El artículo 10 obliga al notario a agregar a su escritura el reglamento y esa constancia.

Adeudos de agua (SAPASMA) y predial del fraccionamiento

Cómo llega un fraccionamiento a deberle millones al SAPASMA. Mientras el municipio no recibe formalmente las obras, el desarrollador las opera y mantiene (Código Territorial, artículo 448), y el organismo administra las redes solo cuando se finiquita la entrega-recepción (artículo 458). Desde 2019, el artículo 318 exige en condominios y privadas un medidor individual por vivienda y un medidor patrón, y la diferencia se carga al desarrollador hasta la entrega de las obras. Cada vecino puede estar al corriente y el desarrollo, deber millones.

Lo que mostró 2026. El 25 de junio, según Periódico Correo, el alcalde reconoció que varios fraccionamientos tienen adeudos importantes de agua y predial, algunos por “tratos con antiguas administraciones que les permitían acceder a los servicios a cambio de favores”, y se comprometió a publicar la lista; Correo señaló que la información se había negado durante más de un año. El 4 de agosto reveló el primero: Tierradentro, que según él debe más de 8 millones de pesos al SAPASMA, cifra que también publicó El Sol del Bajío. Correo reportó además que vecinos de Antigua Residencial denunciaron que su desarrollador debía más de 11 millones al SAPASMA y que la mesa directiva pedía a los residentes pagarlos. Al 24 de septiembre de 2026 no encontramos una lista completa publicada.

Quién paga. El predial sigue al inmueble: la Tesorería tiene acción real para cobrarlo sobre el propio predio (Ley Hacendaria Municipal, artículo 30), el adquirente es responsable solidario (artículo 12 fracción IX) y el notario que autorice una escritura sin verificar que se está al corriente comete una infracción (artículo 331). El agua es distinta: la debe quien recibe el servicio (artículo 171), y no encontramos norma que traslade a los compradores la deuda del desarrollador. El caso de Antigua Residencial muestra que la presión puede llegar a los vecinos de todos modos. Para el cierre, vea cada renglón de los costos de escrituración.

Qué pedir, con los derechos de 2026: la constancia de no adeudo del SAPASMA, 45.13 pesos, y confirmación por escrito de si ya recibió las redes (Ley de Ingresos 2026, artículo 33); la constancia de no adeudo fiscal de la Tesorería, 217.64 pesos (artículo 31); y, para un terreno, la carta de factibilidad descrita arriba.

Falta el drenaje. En abril de 2025, diputados locales pidieron al municipio un informe de los desarrollos sin planta tratadora de aguas residuales, recordando que el reglamento municipal las hace obligatorias; el punto se turnó a comisión. El reglamento exige planta de tratamiento, común o por lote, en los fraccionamientos campestres (artículo 365). Pregunte si existe, quién la opera y quién la paga.

Lista de verificación antes de pagar

1. Defina qué es legalmente el desarrollo: fraccionamiento, condominio o división.
2. Obtenga el permiso de venta de su etapa, confírmelo en Desarrollo Urbano y busque su publicación.
3. Saque el certificado de libertad de gravámenes del predio matriz e identifique cada hipoteca.
4. Pida la anuencia del acreedor a la venta y, antes del último pago, la liberación de su unidad.
5. Verifique el contrato en el registro de la Profeco y al desarrollador en el Buró Comercial.
6. Revise en el contrato el derecho de cancelación de cinco días hábiles, la fecha de entrega, las penas recíprocas y la devolución del anticipo.
7. En condominio, pida la escritura constitutiva o su proyecto y el reglamento, y lea las cláusulas de cuotas y renta.
8. Pregunte si el municipio y el SAPASMA ya recibieron calles y redes, y pida las constancias de no adeudo.
9. En un terreno, pida la licencia de uso de suelo y la carta de factibilidad, o el título de CONAGUA si hay pozo propio.
10. Si la tierra fue ejidal, pida el título del RAN, su inscripción y la prueba de la notificación del derecho del tanto.
11. Consulte la lista municipal de fraccionamientos no regulados.
12. Contrate un abogado que trabaje para usted. El notario es imparcial por ley y el vendedor cobra del desarrollador.

Documentos que debe pedir y quién los expide

Lo que no pudimos documentar

• La lista completa de fraccionamientos que deben agua o predial. Se prometió en junio de 2026; al 24 de septiembre solo encontramos un adeudo revelado.
• Qué significa “no regulado” en la lista municipal y por qué aparece cada desarrollo.
• El estado procesal actual de los casos, y cuánto han recuperado los compradores.
• Artesanto, más allá de lo dicho por el alcalde. Dos notas en inglés de 2021 sobre demandas de compradores no pudieron consultarse cuando lo intentamos, así que no las repetimos.
• Qué tan comunes son el escrow o el fideicomiso en los desarrollos de San Miguel, y cuánto se deja normalmente de enganche.
• Cuánta superficie del municipio es ejidal. El PHINA del RAN rechazó nuestra consulta automatizada.
• De dónde sale el mínimo de 1,200 metros cuadrados citado por el municipio en 2023.
• Si el SAPASMA niega contratos o cambios de titular en desarrollos con adeudo global. No encontramos política publicada.
• Cuántos compradores han perdido dinero, más allá de las 225 familias que el municipio calcula en Ciudades Unesco.

Nuestra posición

Esto es investigación publicada, no asesoría legal. Cada regla está citada al artículo que la establece y cada caso a la fuente que lo reportó, para que usted pueda comprobar ambos.

El notario es la autoridad legal de su operación y es imparcial por ley. Un abogado que usted contrate es la única persona cuyo deber es con usted, y en una preventa lo necesita antes de pagar, no antes de escriturar.

Invest In San Miguel no vende, no lista y no cobra comisión, ni a desarrolladores ni a nadie. Por eso esta página puede nombrar desarrollos y decir lo que no encontramos sobre ellos.